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Die Kernaufgabe von Asset Managern besteht darin, die Rentabilität und den langfristigen Wert von Immobilienportfolios zu erhöhen. Eine große Rolle kommt dabei der permanenten gebäudetechnischen Optimierung zu. Dabei geht es unter anderem um die Steigerung der Energieeffizienz, die Reduktion von Betriebskosten, die Attraktivitätssteigerung von Mietobjekten und das Risikomanagement.
Die gebäudetechnische Optimierung – eine zentrale Aufgabe beim Asset Management
Werden Bestandsobjekte nicht regelmäßig an den aktuellen Stand der Technik angepasst, sinken ihre Nutzbarkeit und ihre Attraktivität auf Mieter. Das reduziert wiederum ihren Wert und damit ihre Vermarktbarkeit. Entsprechend wichtig ist es, dass Bestandsverwalter dem Thema oberste Priorität einräumen. Wichtig sind dabei vor allem die folgenden Dimensionen des Themas.
Reduktion von Betriebskosten:
Eine gebäudetechnische Optimierung ermöglicht die Implementierung von energieeffizienten Systemen, was zu einer Reduzierung der Betriebskosten führt. Dies kann langfristig zu erheblichen Kosteneinsparungen führen.
Werterhalt und Wertsteigerung der Immobilie:
Gut optimierte Gebäude sind in der Regel wertbeständiger und können im Laufe der Zeit an Wert gewinnen. Das ist besonders wichtig für den langfristigen Erfolg von Immobilieninvestitionen.
Erfüllung von Nachhaltigkeitszielen:
Die Optimierung der Gebäudetechnik ermöglicht die Erfüllung von Umwelt- und Nachhaltigkeitszielen. Dies ist nicht nur aus ethischer Sicht wichtig, sondern entspricht auch den steigenden Erwartungen von Mietern und Investoren in Bezug auf umweltfreundliche Gebäude.
Attraktivitätssteigerung für Mieter:
Gut optimierte Gebäude bieten oft ein angenehmeres und effizienteres Nutzungserlebnis. Dies steigert die Attraktivität für Mieter und Nutzer, was sich positiv auf die Vermietbarkeit auswirkt.
Risikomanagement:
Durch die Implementierung moderner und zuverlässiger gebäudetechnischer Systeme können potenzielle Risiken wie unerwartete Ausfälle oder Schäden minimiert werden. Dies trägt zur Stabilität und Zuverlässigkeit des Portfolios bei.
Einhaltung von Vorschriften und Standards:
Optimierungsbemühungen tragen dazu bei, dass die Immobilien aktuellen Umweltstandards und Vorschriften entsprechen. Dies verringert das Risiko von Strafen und rechtlichen Konsequenzen.
Langfristige Rentabilität:
Die gebäudetechnische Optimierung kann zu einer nachhaltigen und langfristigen Rentabilität von Immobilieninvestitionen beitragen. Ein gut optimiertes Gebäude ist oft zukunftsfähiger und widerstandsfähiger gegenüber sich ändernden Marktbedingungen.
Welche Umsetzungsmöglichkeiten es im Einzelnen gibt, sehen wir uns im Folgenden anhand einiger Beispiele etwas genauer an.
Energieeffiziente Technologien und Systeme
Es gibt eine große Bandbreite von Möglichkeiten, mit denen man Gebäude ökologisch nachhaltiger gestalten und gleichzeitig die Energieeffizienz erhöhen kann. Ein erster Ansatzpunkt sind hier etwa die Beleuchtungssysteme. Durch eine Umstellung auf LED-Leuchten kann man den Energieverbrauch erheblich reduzieren und durch die im Vergleich zu herkömmlichen Glühlampen verlängerte Lebensdauer weitere Kosten sparen. Verstärken lässt sich der Effekt, wenn man Bewegungssensoren installiert. Sie stellen sicher, dass das Licht nur dann eingeschaltet wird, wenn es auch benötigt wird.
Nicht minder groß sind die Einsparpotenziale bei Heizungs-, Lüftungs- und Klimatechnik (HLK). Hier sind zum Beispiel zonale Regelungen denkbar, mit denen sich die Temperatur in verschiedenen Bereichen des Gebäudes gezielt bedarfsgerecht einstellen lässt.
Weitere zentrale Ansatzpunkte bei der Steigerung der Energieeffizienz sind hochwertige Dämmmaterialien, der Einsatz von Solarpanels auf dem Dach, wassersparende Technologien wie Regenwassernutzung und Wasser-Recycling sowie der Einsatz fortschrittlicher Baumaterialien.
IoT in der Gebäudetechnik
Die Bedeutung von Internet-of-Things-Technologien bei der gebäudetechnischen Optimierung nimmt immer weiter zu. Hier sind vor allem Smart-Building-Management-Systeme zu nennen. Sie ermöglichen die zentralisierte Steuerung verschiedener Gebäudesysteme, einschließlich HLK, Beleuchtung, Sicherheit und mehr. So wird nicht nur die Energieeffizienz erhöht, es wird auch sichergestellt, dass alle Systeme in jeder Situation optimal zusammenarbeiten. Dabei ist es Asset Managern über Fernüberwachung und -steuerung möglich, die verschiedenen Gebäudesysteme von überall aus zu überwachen und zu steuern, um auf Veränderungen zu reagieren und den Betrieb zu optimieren.
Unterstützt wird der Asset Manager dabei durch Predictive Maintenance. Hier können zum Beispiel Sensoren den Zustand von Ausrüstungen und Anlagen überwachen und frühzeitig auf potenzielle Probleme hinweisen. Dadurch können präventive Wartungsmaßnahmen ergriffen werden, um Ausfälle zu minimieren und die Lebensdauer der Ausrüstung zu verlängern.
Regelmäßige Energieaudits zur Identifizierung von Optimierungsmöglichkeiten
Ein Energieaudit beginnt oft mit der Erfassung von Energieverbrauchsdaten. Dies umfasst den Stromverbrauch, den Wärmeverbrauch, den Wasserverbrauch und andere relevante Kennzahlen. Durch die Analyse historischer Verbrauchsdaten können Trends und Muster identifiziert werden, die auf ineffiziente Praktiken oder Ausrüstungen hinweisen können.
Ein wichtiger Analysegegenstand ist zum Beispiel die Gebäudehülle. Eine detaillierte Inspektion auf Undichtigkeiten, unzureichende Isolierung und Fensterqualität kann Aufschluss über potenzielle Wärme- und Kälteverluste geben. Mit thermografischen Kameras etwa lassen sich Hotspots identifizieren, die auf Schwachstellen in der Gebäudeisolierung hinweisen.
Weitere Maßnahmen, die hier eine Rolle spielen sind zum Beispiel:
- Luftstrommessungen
- Leckage-Prüfungen bei der Warmwasserversorgung
- Prüfung von erneuerbaren Energieoptionen
Zum Abschluss des Energieaudits wird ein umfassender Bericht erstellt, der die Ergebnisse der Bewertungen, identifizierte Optimierungsmöglichkeiten und potenzielle Kosteneinsparungen umfasst. Der Bericht sollte Maßnahmen nach Dringlichkeit und Wirtschaftlichkeit priorisieren, um eine effiziente Umsetzung zu ermöglichen.
Die Durchführung von regelmäßigen Energieaudits ist ein entscheidender Schritt für Asset Manager, um den Energieverbrauch ihrer Gebäude zu verstehen, Einsparpotenziale zu identifizieren und langfristige Optimierungsstrategien zu entwickeln. Dies trägt nicht nur zu Kosteneinsparungen bei, sondern unterstützt auch die Einhaltung von Nachhaltigkeitszielen und Umweltstandards.
Schulung des Personals
Die Fähigkeiten und Erfahrungen des Personals spielen eine zentrale Rolle, wenn es um die gebäudetechnische Optimierung geht. Hier sollte zuerst eine Bestandsaufnahme der Fähigkeiten und Kenntnisse des Personals im Umgang mit den gebäudetechnischen Systemen vorgenommen werden. Dabei stellt man fest, welche spezifischen Bereiche der gebäudetechnischen Optimierung für das Personal möglicherweise neu oder unklar sind.
Schulungen sollten im Anschluss eine grundlegende Einführung in die verschiedenen gebäudetechnischen Systeme bieten, einschließlich Heizungs-, Lüftungs- und Klimaanlagen (HLK), Beleuchtung, Steuerungssysteme. Die Mitarbeiter sollten verstehen, wie diese Systeme miteinander interagieren und wie ihre korrekte Nutzung zur Effizienzsteigerung beitragen kann.
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