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Viele Anleger träumen von einer Immobilie, die für immer in einem perfekten Zustand bleibt und ohne Einschränkung solide Erträge generiert. In der Realität ist es aber so, dass jede Immobilie einem spezifischen mehrphasigen Lebenszyklus folgt, der vom Eigentümer einen permanenten Optimierungsaufwand erfordert. Nur wer die einzelnen Zyklusbestandteile genau kennt und die richtigen Maßnahmen umsetzt, wird sein Investment langfristig erfolgreich managen. In diesem Artikel sehen wir uns die verschiedenen Phasen des Immobilienlebenszyklus‘ genau an und legen dabei den Fokus auf Optimierungschancen und Risiken.
Die Planungsphase
In der ersten Phase des Immobilienlebenszyklus‘ geht es an die Planung eines neuen Objekts. Während dieser Phase klärt man technische, wirtschaftliche, rechtliche und soziale Grundfragen. Dabei wird zum Beispiel erörtert, was für einen Immobilientyp man errichten will, wie viele Menschen darin leben oder arbeiten sollen oder wie die Versorgung mit Energie und Wasser sichergestellt werden soll. Weitere Aspekte sind die Auswahl von Baumaterialien und die Prüfung von evtl. vorhandenen umweltschutzrechtlichen Auflagen.
Die Gesamtkosten der Planungsphase fallen mit 5 % relativ gering aus, dennoch ist sie sehr bedeutsam. Eine schlechte Planung kann zu Verzögerungen beim Bau, zu Baumängeln, einem ineffizienten späteren Betrieb oder sogar zur Undurchführbarkeit des Bauvorhabens führen. Da Probleme in der Planungsphase deutlich leichter und schneller behoben werden können als während der Bauausführung, sollte man dabei besonders gewissenhaft vorgehen und Fehler gleich im Ansatz ausräumen.
Um zu vermeiden, dass sich Fehler aus frühen Phasen später überproportional auf die Bauqualität und die Kosten auswirken, ist in der ersten Phase auf den Einsatz hochwertiger Software für die optimale Planverwaltung, ein effizientes Bauprojektmanagement und eine präzise Dokumentenverwaltung Wert zu legen.
Die Bauphase
Ist die Planung abgeschlossen, geht es an die Realisierung. In dieser zweiten Phase setzt die physische Arbeit selbst ein. In der Regel nimmt sie ein bis zwei Jahre in Anspruch und findet ihren Abschluss in der Vollendung des Baus. Hierzu gehört unter anderem der Aushub der Baugrube, das Aufstellen der Wände, der Wasseranschluss und die Elektroinstallation. Bezogen auf die gesamte Lebensdauer fallen während dieser Phase 10 % der Gesamtkosten an.
Zu den größten Risiken während der zweiten Phase gehören Verzögerungen und Baumängel. Um sie zu vermeiden, muss der Bau möglichst plangemäß ausgeführt werden. Einflussfaktoren sind hier die Komplexität und der Umfang des Bauvorhabens, die Anzahl der beteiligten Personen und Unternehmen, der Digitalisierungsgrad, der Bauprozess und der Umfang der vorhandenen Fachkenntnisse.
Große Potenziale für Optimierungen lassen sich hier in den Bereichen Dokumentation und Baumängel heben. Das liegt daran, dass der Erfassung von Mängeln und dem damit verbundenen Berichtswesen ein großer Ressourcenaufwand zukommen. Hier lässt sich mit der Nutzung einer effektiven Bausoftware eine sehr gute Grundlage für eine effiziente Prozessgestaltung und eine transparente Kommunikation zwischen allen Projektbeteiligten sicherstellen.
Der laufende Betrieb
Sind die Bauarbeiten abgeschlossen und das Gebäude ist in der gewünschten Form errichtet, geht es als Nächstes an die Phase des laufenden Betriebs. Für Immobilienmanager ist dieser Abschnitt des Lebenszyklus‘ am wichtigsten, da er sich in der Regel über mehrere Jahrzehnte erstreckt und 80 % der Lebenszykluskosten umfasst.
In dieser Zeit besteht ein Hauptziel darin, die Lebensdauer des Objekts zu maximieren. Gleichzeitig sollen die Betriebskosten minimiert werden. Hier geht es vor allem um eine Absicherung gegen Risiken wie Leerstand, Schäden, Abnutzung und Wertverluste. Wer hier vorausschauend und effizient handelt, kann Kosten deutlich verringern. Dabei kommen verschiedenste Maßnahmen zur Wertsteigerung zum Einsatz, die einen regelmäßigen hohen Cashflow sicherstellen.
Optimierungsmöglichkeiten ergeben sich bei der Instandhaltung, Wartung und Modernisierung. Wenn Manager in diesen Bereichen vorausschauend agieren, Mängel schnell beheben, ein effektives Leerstandsmanagement betreiben und Reparaturen effektiv planen, kann die Nutzung des Objekts langfristig bestmöglich gestaltet werden.
Die letzte Phase – Sanierung oder Abriss
Neigt sich der Lebenszyklus eines Objekts dem Ende entgegen, schließt sich die Entscheidung an, ob es revitalisiert, abgerissen oder umgenutzt werden soll.
Ein Abriss bzw. Umbau hat den Nachteil, dass er mit Kosten einhergeht. Positiv ist aber, dass dadurch das Potenzial für einen lukrativen Neubau entsteht. Gute Beispiele hierfür sind logistische Bauten, die auch in Innenstädten immer häufiger anzutreffen sind. Eine Sanierung auf der anderen Seite bietet die Möglichkeit, die Nutzungsdauer eines Gebäudes deutlich zu erhöhen.
In Interesse einer effektiven Optimierung empfiehlt es sich, die Verwertung genau zu planen. Hier kommt es darauf an, die Kosten den Erträgen gegenüberzustellen und bei der Analyse von Verwertungsmöglichkeiten flexibel zu sein.
Fazit
In jeder Phase des Immobilienlebenszyklus‘ gibt es verschiedene Chancen und Risiken. Vor allem in der Planungsphase gibt es große Potenziale für Einsparungen, die während des gesamten Lebenszyklus‘ genutzt werden können. Eine immer wichtigere Rolle spielen dabei moderne Software-Lösungen, mit denen sich zum Beispiel das Facility-Management optimal abbilden lässt.
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