Ein Immobilienverkäufer hat stets das Interesse, einen optimalen Preis für sein Objekt zu erzielen. Dies stellt er einerseits mit einer Bewertung durch einen zertifizierten Sachverständigen, andererseits aber auch durch gezielte Wertsteigerungsmaßnahmen sicher. In diesem Beitrag möchte ich Ihr Bewusstsein für Wertsteigerungspotenziale wecken und einige Vorgehensweisen vorstellen.
Abgrenzung zwischen Wertsteigerung und Instandhaltung
Ehe man sich eingehender mit dem Thema Wertsteigerung beschäftigt, ist es zunächst wichtig, eine Abgrenzung zur reinen Instandhaltung vorzunehmen.
Instandhaltung:
Instandhaltungsmaßnahmen dienen dazu, den physischen Verfall eines Hauses zu kompensieren und seinen Wert zu erhalten. Typische Maßnahmen sind der Austausch defekter Dachziegel und Fenster sowie die Erneuerung von Fußböden, Fassaden und elektrischen Anlagen.
Grundsätzlich empfiehlt es sich, ein Objekt regelmäßig auf Mängel zu überprüfen und diese schnell zu beseitigen. Zur Überprüfung gehören etwa die jährliche Inspektion der Heizkessel und Dachanschlüsse sowie der Böden und des Innenputzes alle fünf Jahre. Für anfallende Instandhaltungsmaßnahmen sollte man mit 1,5 Prozent des aktuellen Verkehrswerts der Immobilie rechnen. Deshalb sollte monatlich eine Instandhaltungsrücklage gebildet werden.
Auch Instandhaltungsmaßnahmen ermöglichen einen höheren Verkaufserlös. In einem Drittel der Fälle erhöht sich der letztendlich erzielte Verkaufspreis um 6 bis 10 Prozent. In einem Viertel der Fälle werden sogar Mehrerlöse von bis zu 20 Prozent erzielt.
Wertsteigerung:
Wertsteigerungsmaßnahmen verbessern die Ausstattung der Immobilie und erhöhen auf diese Weise ihren Wert. Dabei kann es sich um Maßnahmen zur Verbesserung der energetischen Beschaffenheit, aber auch um funktionale und ästhetische Anpassungen wie den Einbau hochwertiger Fußbodenheizungen, moderner Fassadenelemente und barrierefreier Einrichtungen handeln. Da sich mit der Ausstattungsverbesserung auch der Preis erhöht, ist sie der wichtigste Ansatzpunkt bei der Aufwertung von Immobilien.
Für eine Vielzahl von Maßnahmen gibt es staatliche Förderungen. So vergeben beispielsweise die Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) und das Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle (BAfA) günstige Kredite und Zuschüsse, wenn beispielsweise mit modernen Heiz- und Dämmtechnologien die Energiebilanz verbessert wird.
Möglichkeiten der Wertsteigerung
Es gibt viele Möglichkeiten zur Wertsteigerung von Immobilien. Im Folgenden stelle ich Ihnen einige der am häufigsten genutzten davon kurz vor.
1. Die energetische Sanierung
Einer der wichtigsten Ansatzpunkte für eine Wertsteigerung ist die energetische Sanierung. Wenn die Heizanlage nicht den modernen Standards entspricht, das Haus schlecht gedämmt ist und Zugluft eindringt, gibt es in der Regel große Potenziale. Ein erster Schritt sollte in diesem Fall ein Energie-Check sein. Dabei werden von einem Fachmann die Kennwerte der Heizungsanlage, aber auch die Bausubstanz, Rohrleitungen und Dämmtechnik vom Keller bis unter das Dach untersucht. Dabei kommen unter anderem Wärmebildkameras zum Einsatz, mit denen sich feststellen lässt, an welchen Stellen energetische Sanierungen angebracht sind.
Anhand der Ergebnisse kann dann beispielsweise der Einbau neuer Fenster, Heizanlagen und Dämmmaterialien geplant werden. So sollten etwa Fenster dreifachverglast sein und einen U-Wert von höchstens 1,3 W/m²K aufweisen. Vergleichsweise günstige Methoden zur Verbesserung der Heizanlage sind der hydraulische Abgleich, der Einbau einer effizienten Umwälzpumpe und die Dämmung der Heizungsrohre. Teurer, aber dafür auch wirksamer, ist der Einbau einer modernen Brennwertheizung.
Da sich die langfristigen Energiekosten dadurch deutlich senken, wird die Immobilie für potenzielle Käufer wesentlich interessanter. Dadurch kann wiederum ein höherer Preis erzielt werden.
2. Ausreichend Platz
Besonders in Großstädten ist Platz heiß begehrt. Hier zählt bei Immobilien jeder Quadratmeter. Wenn sich im Haus also noch Reserven befinden, sollten diese genutzt werden.
Eine beliebte Methode ist der Ausbau ungenutzter Dachböden. Auch ein Anbau kann eine Möglichkeit sein, zusätzliche Fläche bereitzustellen und die Attraktivität der Immobilie bei potenziellen Käufern zu steigern. Dasselbe gilt für die Einrichtung eines Wohnkellers, den Umbau eines Souterrains in eine Gewerbeeinheit und den Anbau von Balkonen.
3. Die Barrierefreiheit
Hauskäufer denken langfristig. Schließlich handelt es sich bei einer Immobilie um eine große Investition, die man möglichst lange in vollem Umfang nutzen will. Deshalb spielen auch Faktoren wie die Barrierefreiheit eine immer wichtigere Rolle.
Entsprechend empfiehlt es sich, bei Umbauten auch Faktoren einzubeziehen, die für ältere Menschen relevant sind. Hierzu zählen etwa verbreiterte Türen, Möglichkeiten zur Installation eines Treppenlifts, der Abbau von Bodenschwellen, bodentiefe Duschen und eine generelle Anpassung des Raumzuschnitts.
4. Die Gestaltung der Außenanlage
Die Umgestaltung einer maroden Außenanlage, wie sie oft in Altbau-Wohnhäusern vorliegt, verbessert die Attraktivität für die Mieter deutlich und dient langfristig der Werterhöhung. Dabei können – wenn genug Platz vorhanden ist – Gartenanteile und Terrassen für die Erdgeschosseinheiten geplant werden.
5. Der Bau einer Garage
Für immer mehr Kaufinteressenten ist das Vorhandensein einer Garage oder eines Carports ein entscheidendes Auswahlkriterium. Damit ist das Auto in der kalten Jahreszeit geschützt und benötigt weniger Pflege. Viele Versicherer bieten Besitzern von Garagen sogar Rabatte an, da die Gefahr des Einbruchs deutlich geringer ist als am Straßenrand.
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