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Ein zentraler Aspekt beim Management von Immobilienlebenszyklen ist die Differenzierung von Informationslagen, in denen Entscheidungen über Investitionen getroffen werden müssen. Da Immobilienentscheidungen die Zukunft betreffen, sind sie mit Unsicherheiten behaftet und Entwicklungen können nie zu 100 % genau prognostiziert werden. Deshalb ist es wichtig, sich frühzeitig mit verschiedenen Arten von Risiken auseinanderzusetzen.
Unterschiedliche Perspektiven auf Immobilienrisiken
Es gibt eine Vielzahl von Risiken und riskanten Situationen im Zusammenhang mit Immobilieninvestitionen. Grundsätzlich unterscheidet man hierbei drei Perspektiven.
Risiken bei Direktinvestments:
Bei dieser Investitionsform wird die Immobilie durch einen Projektentwickler erstellt, anschließend an einen Investor verkauft und schließlich vermietet. Risken betreffen hier unter anderem die Erstvermietung, die Baukosten, die Veränderung der Lagequalität und die Vertragslaufzeit.
Risiken bei der Finanzierung:
Wenn man Direktinvestments mit Finanzierung betrachtet, kommt die Instanz der finanzierenden Bank hinzu. Hier ergeben sich unter anderem Risiken in puncto Zinsänderung, Kreditausfall und Liquidität.
Risiken bei indirekten Investments:
Ein typischer Fall der indirekten Investition ist die Immobilien-AG. Dabei übernimmt die Kapitalgesellschaft die Rolle des Eigentümers und die damit verbundenen Risiken. Für Anleger auf der anderen Seite kommen neue Risiken hinzu. Typische Risiken sind das Kursänderungsrisiko, Zinszahlungs- und Liquiditätsrisiken.
Im Folgenden wollen wir uns vor allem auf die Risiken bei Direktinvestments konzentrieren.
Risiken bei Direktinvestments
Risiken bei Direktinvestments gibt es auf Seiten der Projektentwickler, der Eigentümer und der Mieter.
- Risiken für Projektentwickler
Baukosten-Risiko:
Bauarbeiten erstrecken sich über lange Zeiträume, was das Risiko erhöht, dass sich die Baukosten durch zwischenzeitliche Preissteigerungen und Nachträge des Auftragnehmers erhöhen. Das kann sich wiederum auf die Höhe der Rendite auswirken.
Verzögerungen bei der Fertigstellung:
Bei einem langfristigen Projekt wie einem Bau können ungeplante Zwischenfälle immer wieder zu Verzögerungen führen. Das kann wiederum zur Folge haben, dass Investoren und Mieter abspringen, wodurch hohe Mehrkosten entstehen.
Ineffektive Erstvermietung:
Kann eine neue Immobilie nicht zeitnah oder nur zu schlechten Bedingungen vermietet werden, ist dies ein erhebliches Kostenrisiko. Die Gründe dafür können vielfältig sein, zum Beispiel ungünstige Entwicklungen des Vermietungsmarkts, Baumängel oder eine schlechte infrastrukturelle Entwicklung der Region.
- Risiken für Eigentümer
Mietausfälle:
Für Vermieter besteht immer das Risiko, dass Mieter ihren Mietverpflichtungen nicht nachkommen können. Das kann zum Forderungsausfall führen. Gerade bei größeren Immobilien mit vielen Mietern können Zahlungsausfälle erhebliche Konsequenzen haben.
Klumpenrisiken:
In engem Zusammenhang mit der ersten Risikogruppe sind Klumpenrisiken zu betrachten. Sie treten immer dann auf, wenn sich ein Eigentümer von einem einzelnen oder wenigen großen Mietern abhängig macht. Kommt es dann zu einem Forderungsausfall, kann eine erhebliche finanzielle Schieflage die Folge sein.
Wiedervermietung:
Ein weiteres Risiko besteht darin, dass eine Immobilie nach einem Auszug gar nicht mehr oder nur zu einem geringeren Preis wiedervermietet werden kann. Hinzu kommen oft hohe Kosten für die Wiedervermietung. Einflussfaktoren beim Wiedervermietungsrisiko sind die Lage, die Mieter- und die Gebäudestruktur.
Laufzeitrisiken:
Bei Kurzen Vertragslaufzeiten besteht das Risiko, dass die Kosten für den Mieterausbau, für Makler und monetäre Anreize nicht mehr effektiv refinanziert werden können. Außerdem sind kurze Vertragslaufzeiten wegen dem anschließenden Leerstand und Mietzinsanpassungen an geringere Marktmieten problematisch.
Verringerung der Gebäudequalität:
Gebäude unterliegen einem permanenten Verschleiß, wodurch sie an Qualität verlieren. Hier besteht die Gefahr, dass die Gebäudequalität nicht mehr den Ansprüchen der Mieter genügt. Typische Fälle sind eine Überschreitung der technischen Lebensdauer und Schadensfälle.
Negative Lageentwicklung:
Werden im Umfeld des Objekts Gebäude errichtet, die sich auf die Nutzungsqualität und die Attraktivität des Standorts auswirken, kann dies zur Verringerung des Immobilienwerts und damit zur Notwendigkeit führen, die Kostenkalkulation anzupassen. Ein typischer Fall ist hier etwa die Ansiedlung von Industriebetrieben.
Yield Shift:
Bricht die Nachfrage nach Immobilien in dem jeweiligen Segment auf einmal ein, kann sich dies negativ auf den Marktwert des Objekts auswirken.
Liquiditätsrisiken:
Immobilien zeichnen sich dadurch aus, dass sie nicht geteilt und substituiert werden können und hohe Transaktionskosten verursachen. Aus diesen Gründen können sie nur langfristig liquidiert werden. Je nach aktueller Marktlage und den spezifischen Eigenschaften können dabei hohe Preisabschläge auftreten oder die Liquidierung kann ganz ausgeschlossen sein.
- Risiken für Mieter
Nutzungsqualität:
Mit steigender Nutzungsdauer erhöhen sich die Auswirkungen von Nutzungseinschränkungen, wie sie etwa durch Schäden, Verschmutzungen, Einbrüche, Feuer oder nachbarschaftliche Störungen auftreten.
Länge der Vertragslaufzeiten:
Ist die Laufzeit des Mietvertrags kurz, besteht das Risiko, dass der Vertrag an ihrem Ende gekündigt wird oder zu ungünstigeren Konditionen fortgesetzt werden muss. Bei längeren Laufzeiten auf der anderen Seite besteht das Problem einer geringeren Anpassungsflexibilität, etwa wenn ein Mieter sein Geschäft aufgrund einer Expansion oder Standortverlagerung ausbauen möchte.
Inflation:
Bei indexierten Mietverträgen besteht die Gefahr von Mietzinsanpassungen. Werden die Umsätze des Mieters in einer anderen Währung erzielt als in der Mietzahlung, besteht die Gefahr, dass sich die Inflation bei den verschiedenen Währungen unterschiedlich entwickelt.
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