Die Immobilienbranche gehört zu den wichtigsten Wirtschaftszweigen der Welt. Entsprechend groß ist hier die Bedeutung von Performance-Indikatoren. Mit ihnen lässt sich die Qualität von Objekten, aber auch von ganzen Portfolios und Unternehmen zuverlässig bewerten. Die wichtigsten KPIs sehen wir uns in diesem Artikel etwas genauer an.
Was ist ein KPI?
Die Abkürzung KPI steht für Key Performance Indicator. Dabei handelt es sich um ein zahlenbasiertes Maß, mit dem die Leistung einer Immobilie, eines Portfolios oder eines Unternehmens in der Immobilienbranche vergleichbar bestimmt werden kann. Leistungsindikatoren können in verschiedensten Geschäftssegmenten Anwendung finden – ob bei den Potenzialen von Anlageobjekten, der Ertragskraft von bestandhaltenden Unternehmen oder bei der Leistung von Immobilienmaklern. Sie ermöglichen es, Schwachstellen im Unternehmen aufzuspüren und zu korrigieren und nachhaltige Wachstumspotenziale zu erschließen. Das ermöglicht es langfristig, effektiver zu arbeiten und bessere Entscheidungen zu treffen.
Eine wesentliche Voraussetzung hierfür ist es, dass Berichtsprozesse stetig optimiert werden. Vor allem in großen Immobilienunternehmen entwickelt sich die Verfolgung von KPIs schnell zu einer ressourcenaufwendigen Aufgabe, für die geeignete Spezialisten erforderlich sind.
Die wichtigsten KPIs für Immobilieninvestoren
Die meisten Teilnehmer des Immobilienmarkts verwenden KPIs. Besonders wichtig sind sie für Investoren und für Wohnungs- und Immobilienverwaltungsunternehmen. Auch für Makler und Bauträger spielen sie eine zentrale Rolle. Hier haben sie die Aufgabe, lohnende Investitionen, eine gewinnbringende Vermietung und eine Minimierung von Risiken sicherzustellen. Die wichtigsten KPIs sehen wir uns im Folgenden etwas genauer an.
Amortisationszeit:
Die Amortisationszeit gehört zu den wichtigsten Performance-Indikatoren, wenn es um Immobilien geht. Die Zahl gibt an, wie viele Jahre es dauert, bis sich die Anfangsinvestition in eine Immobilie rechnet. Bei der Prüfung potenzieller Immobilien ist sie üblicherweise die erste Berechnung, die durchgeführt wird. Sie errechnet sich, indem man die anfänglichen Kapitalkosten für das Projekt durch die jährlichen Einsparungen bzw. Erträge dividiert.
Kapitalrendite (Return on Invest):
Der häufig als ROI abgekürzte Return on Invest gibt an, wie sich eine Investition entwickelt bzw. wie lukrativ eine Investition in Relation zum eingesetzten Kapital ist. Man errechnet ihn, indem man den Nettogewinn durch die Gesamtinvestition dividiert und den errechneten Wert mit 100 multipliziert.
Mieterfluktuation:
Vor allem, wenn man mehrere Immobilien besitzt, ist die Mieterfluktuation eine wichtige Größe. Daran erkennt man, wie hoch die Abwanderungsrate der Mieter in einem gegebenen Zeitraum ist. Als Eigentümer wünscht man sich eine möglichst niedrige Fluktuationsrate, da sie dafür spricht, dass die Immobilie belegt ist und Einnahmen generiert werden.
Die Größe ist vor allem deshalb von so großer Bedeutung, weil zwischen dem Auszug des alten und dem Einzug des neuen Mieters Einnahmenverluste entstehen, die vor allem in größeren Portfolios schnell erhebliche Ausmaße annehmen können.
Errechnet wird die Fluktuationsrate, indem man die Anzahl der ausgezogenen Mieter durch die Gesamtzahl der Mieter teilt und den erhaltenen Wert mit 100 multipliziert.
Durchschnittlicher Mietpreis pro Objekt:
Für einen Eigentümer ist es wichtig zu wissen, wie hoch die Mietpreise seiner Objekte sind. Eine genaue Kenntnis des Werts ermöglicht Vergleiche mit vergangenen Zeiträumen, z. B. dem letzten Quartal oder dem letzten Jahr. Der durchschnittliche Mietpreis pro Objekt wird errechnet, indem man die monatlichen Gesamteinnahmen durch die Gesamtzahl der Objekte dividiert.
Beleihungsauslauf:
Ein weiterer wichtiger KPI ist der Beleihungsauslauf. Dieser Wert wird oft von Kreditgebern genutzt. Damit bestimmt man, wie hoch der erforderliche Eigenanteil bei einem Hypothekendarlehen ist. Immobilieninvestoren haben ein Interesse daran, die Eigenbeteiligung möglichst gering zu halten und den bestmöglichen Zinssatz zu bekommen. In der Regel wird der beste Zinssatz mit einer Quote von 80 % oder weniger erreicht.
Errechnet wird die Beleihungsquote, indem man den Betrag des Hypothekendarlehens durch den geschätzten Immobilienwert dividiert.
Betriebskostenquote:
Ein Eigentümer sollte immer genau wissen, was die Verwaltung und Instandhaltung seiner Immobilien kostet und ob sich die dafür aufgewendete Zeit lohnt. Mithilfe der Betriebskostenquote kann man feststellen, wie das Verhältnis von Betriebskosten zu Mieteinnahmen ausfällt. Als guter Wert gilt hier ein Wert von weniger als 80 %.
Die Betriebskostenquote wird errechnet, indem man von den Gesamtbetriebskosten die Abschreibungen subtrahiert, den erhaltenen Wert durch die Bruttoeinnahmen dividiert und das Ergebnis mit 100 multipliziert.
Durchschnittlicher Hypothekenzins:
Wer in Immobilien investiert, muss den durchschnittlichen Zinssatz seiner Hypothekendarlehen genau beobachten. Verglichen mit dem Leitzinssatz für Hypothekendarlehen bietet er eine Beurteilungsgrundlage bei der Frage, ob Immobilien refinanziert werden sollten oder nicht.
Der durchschnittliche Hypothekenzins wird berechnet, indem man die Summe der Hypothekenzinsen durch die Anzahl der Hypothekarzinsen dividiert.
Eigenkapitalquote:
Die Eigenkapitalquote ist eine weithin bekannte Immobilienkennzahl, die auch auf alle anderen Investitionen angewendet werden kann, die fremdfinanziert sind. Mit ihr kann man den Verschuldungsgrad eines Unternehmens ermitteln. In der Immobilienbranche vergleicht man hierzu den Eigenkapitalanteil einer Immobilie mit ihrem Schätzwert. Beträgt das Verhältnis weniger als 0,5, steht dies üblicherweise dafür, dass das Unternehmen einen großen Anteil an Fremdfinanzierung aufweist. Die Eigenkapitalquote ergibt sich aus dem Eigenkapital pro Immobilie, das durch ihren Gesamtwert dividiert wird.
Interner Zinsfuß:
Diese Größe ist vor allem für Immobilienentwickler relevant. Sie sollte vor jeder neuen Entwicklung gewissenhaft geprüft werden. Die Kennzahl gibt an, wie attraktiv ein Projekt ist. Dabei berechnet man, mit welcher Rendite (IRR) ein Nettogegenwartswert von Null erreicht würde. Wenn der Wert über der Rendite liegt, die das Unternehmen angestrebt hat, sollte man darüber nachdenken, das Projekt zu realisieren.
Zinsdeckungsgrad:
Der Großteil der Immobilienentwickler hat nicht das nötige Barvermögen, um ein Projekt mit dem eigenen Kapital zu realisieren. Deshalb nehmen sie üblicherweise einen Kredit auf, wobei Zinsen anfallen. Für Immobilienentwickler gibt der Wert die Fähigkeit seines Unternehmens an, seine Ausgaben mit dem Ergebnis vor Zinsen und Steuern (EBIT) zu decken. Der Zinsdeckungsgrad wird ermittelt, indem man das EBIT durch den Zinsaufwand dividiert.
Baukosten pro Quadratmeter:
Eine weitere wichtige Größe sind die Baukosten pro Quadratmeter. Sie haben einen maßgeblichen Einfluss auf die Kaufentscheidung und müssen deshalb von Immobilienentwicklern so präzise wie möglich ermittelt werden. Auf Grundlage des Ergebnisses können Projekte budgetiert und Verkaufspreise für Immobilien festgelegt werden. Die Baukosten pro Quadratmeter werden ermittelt, indem man die Gesamtbaukosten durch die Gesamtfläche dividiert.
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