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Gegenüber Aktien oder Anleihen zeichnen sich Immobilien als Wirtschaftsgüter durch eine Reihe von Besonderheiten aus, die bei der Investition berücksichtigt werden müssen. Nur so kann man erfolgreich auf einem Markt agieren, der sich in wesentlichen Aspekten vom klassischen Kapitalmarkt unterscheidet. Die wichtigsten dieser Aspekte sehen wir uns in diesem Beitrag einmal ein wenig genauer an.
Produktionsdauer, Lebenszyklus und Nutzungsdauer
Bei Immobilien handelt es sich um langlebige Güter, deren Lebensdauer sich ohne Weiteres auf 100 Jahre und mehr belaufen kann. Das wirkt sich in vielerlei Weise auf die Asset-Klasse aus. Zunächst einmal handelt es sich bei dem Immobilienmarkt um einen Bestandsmarkt, der durch Neubauten immer nur geringfügig erhöht wird und auf dem Reduktionen des Bestandes eher in Form von Abschreibungen denn durch Zerstörung erfolgen. Das heißt wiederum, dass sich das Angebot nur mit deutlicher Verzögerung an eine Veränderung der Nachfrage anpassen lässt. Kurzfristige Markträumungen sind letzten Endes nur über Preisänderungen möglich.
Darüber hinaus hat die Langlebigkeit noch weitere Auswirkungen. Wirtschaftlichkeitsrechnungen für die Zukunft sind mit großer Unsicherheit verbunden. Aufgrund der langen Planungs-, Genehmigungs- und Bauphasen gibt es lange Zeiträume mit kalkulatorischen Unwägbarkeiten. Hinzu kommen gesellschaftliche, psychologische, aber auch geografische und biologische Faktoren.
Ortsgebundenheit
Da Immobilien ortsgebunden sind, teilt sich der Immobilienmarkt in regionale Teilmärkte. Zwischen diesen Märkten können die Produkte nicht transportiert werden, weshalb anders als an Finanzmärkten keine Arbitrage-Geschäfte möglich sind. So kann es etwa sein, dass auf einem Markt die Nachfrage das Angebot übersteigt, während in einer anderen eher ländlichen Umgebung mit schlechter Infrastruktur und struktureller Schrumpfung ein Angebotsüberhang besteht. Kurzfristige Ausgleichsmöglichkeiten bestehen hierbei nicht.
Verschiedenheit von Immobilien
Bei Immobilien handelt es sich um heterogene Güter. Diese Tatsache ergibt sich bereits aus ihrer Ortsgebundenheit. Schließlich kann an einer bestimmten Stelle immer nur ein Bauwerk errichtet werden. Vor allem sind es aber die architektonischen Unterschiede und die verschiedenen Ausstattungen, die dazu führen, dass verschiedene Immobilien nicht unmittelbar miteinander verglichen werden können. Aus diesem Grund sind Marktpreise auch immer nur bedingt eindeutig. Auch, wenn man Klassifizierungen für Standardeigenschaften entwickelt, kann man diese Verschiedenheit nur zu einem gewissen Grad ausgleichen. Da der Preis unter diesen Bedingungen nur eine reduzierte Aussagekraft hat, wird es schwerer, die Nachfrage korrekt einzuschätzen, und fehlerhafte Entwicklungen beim Angebot werden begünstigt.
Eingeschränkte Teilbarkeit
Investitionen in Immobilien lassen sich nur zu einem gewissen Grad teilen. Neben den Möglichkeiten, die das Wohnungseigentumsgesetz in eingeschränktem Rahmen bietet, kann man über anteilige Anlagen indirekt in Immobilien investieren. Aufgrund der eingeschränkten Teilbarkeit können Portfolios nicht graduell zugunsten oder zulasten einzelner Objekte angepasst werden. Dasselbe gilt für ein gleitendes Wachstum der regionalen Immobilienmärkte. Hier wird jede neue Projektentwicklung zu einem relevanten Einflussfaktor auf den Markt. Entsprechend groß ist die Bedeutung langfristiger Strategien für Anbieter.
Die beschränkte Teilbarkeit wirkt sich auch dergestalt aus, dass Derivate wie Futures oder Optionen nicht durch reale wirtschaftliche Transaktionen abgebildet werden können. Hinzu kommt eine fehlende Vervielfältigungsmöglichkeit, die dazu führt, dass keine Derivate genutzt werden können, um immobilienrelevante Risiken zu verteilen.
Arten der Immobilienanlage
Es gibt eine große Bandbreite von Möglichkeiten, Kapital in Immobilien anzulegen. Relevante Aspekte sind dabei vor allem die folgenden.
Immobilien- und Nutzungsart:
Bei der ersten Kategorie unterscheidet man zwischen Wohnimmobilien wie Ein- und Mehrfamilienhäusern, gewerblich genutzten Objekten sowie land- und forstwirtschaftlichen Flächen.
Zustand:
Der Zustand des Objekts hat einen maßgeblichen Einfluss darauf, wie eine Immobilie verwertet werden kann. Hier unterscheidet man zwischen neuen und gebrauchten Objekten sowie solchen, die unmittelbar genutzt werden können und solchen, die erst noch fertiggestellt, saniert oder umgebaut werden müssen.
Anlegertyp:
Es gibt ganz unterschiedliche Motivationen für Immobilienanlagen. Je nach Anlegertyp werden unterschiedliche Ziele verfolgt, andere Immobilientypen bevorzugt und unterschiedliche Anlagevolumina gewählt. Hier unterscheidet man vor allem private Haushalte, Unternehmen, Finanzintermediäre und Institutionen, wie sie zum Beispiel der Öffentlichen Hand angehören.
Rechtliche Ausgestaltung:
Wie sich Immobilieninvestitionen rechtlich gestalten, kann ganz unterschiedlich aussehen. Private Investoren wie Unternehmen wählen eher den direkten Erwerb. Er zeichnet sich dadurch aus, dass der Käufer Eigentümer bzw. Miteigentümer des Objekts wird. Da hierfür sehr viel Kapital erforderlich ist, steht diese Investitionsform privaten Investoren oft nur eingeschränkt zur Verfügung.
Vorteile von Direktanlagen bestehen nicht nur in den umfassenden Gestaltungs- und Nutzungsrechten, sondern auch in Steuervoreilen. Auch kann ein erfahrener Privatinvestor Kosten vermeiden, die ansonsten für das Management der Investition anfallen würde. Darüber hinaus besteht ein zentraler Vorteil in der Erzielung laufender Mieteinnahmen.
Ein Nachteil besteht in den hohen Kosten für die Suche nach geeigneten Objekten. Darüber hinaus stellt eine effiziente Objektverwaltung hohe Anforderungen an technische, betriebswirtschaftliche und rechtliche Kenntnisse, über die viele Privatanleger schlicht nicht verfügen. Hinzu kommen hohe Kosten für Notare, Eintragungen und Maklerprovision.
Eine Alternative hierzu stellt der indirekte Erwerb dar. Hier sind oft eigens für den Zweck gegründete Gesellschaften zwischengestaltet, in die der Investor sein Kapital fließen lässt. Sie sind die eigentlichen Eigentümer, die ihre Immobilienprojekte über offene und geschlossene Fonds finanzieren.
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