Wer beim Thema Immobilien-Investment auf nur eine einzige Strategie vertraut, muss früher oder später mit Problemen rechnen. Schließlich verändert sich das Marktumfeld permanent und Umstände, die in der Anfangszeit zu hohen Gewinnen geführt haben, können einige Jahre später gravierende Verluste nach sich ziehen. Deshalb empfiehlt es sich, bereits vor dem Kauf über eine Kombination passender Strategien nachzudenken.
Ein paar Überlegungen vorab
Es gibt eine Vielzahl verschiedener Investment-Strategien. Während der Eine sich auf den kurzfristigen Verkauf von Wohnhäusern in Großstädten konzentriert, setzt ein Anderer auf Gewerbeimmobilien. Wieder andere Investoren konzentrieren sich auf Objektaufteilungen oder den Erwerb, die Aufwertung und anschließende Vermietung von Objekten. Grundsätzlich ist hierzu zu sagen, dass jede Variante ihre Vor- und Nachteile aufweist und deshalb mit den individuellen Zielen abgestimmt werden muss.
Es empfiehlt sich zunächst einmal, vor dem Kauf einer Immobilie mehrere EXIT-Szenarien zu entwickeln. Wenn beispielsweise die Optionen 1) Kaufen und halten, 2) Weiterverkauf an einen anderen Investor und 3) Aufteilung und Verkauf an Eigennutzer offenstehen, kann man im Bedarfsfall schnell seine Strategie wechseln und vermeidet so die Situation, sich in Sackgassen zu manövrieren.
Cashflow Today und Cashflow Tomorrow
Bei Investment-Strategien unterscheidet man grundsätzlich zwischen kurzfristigen (Geldfluss heute) und langfristigen Strategien (Geldfluss morgen).
Wenn man als Investor noch über kein nennenswertes Eigenkapital verfügt, entscheidet man sich eher für eine Cashflow-Today-Strategie. Dabei kauft man ein Objekt und veräußert es kurzfristig zu einem höheren Preis. Auf diese Weise kann man sich mit vergleichsweise geringem Zeithorizont Eigenkapital aufbauen. Allerdings erfordert das Verfahren viel Engagement und Eigeninitiative. Weiterhin besteht die Gefahr von Zahlungsausfällen.
Ist man finanziell gut aufgestellt, empfiehlt sich eine Cashflow-Tomorrow-Strategie. Dabei nimmt man für den Immobilienkauf einen langfristigen Kredit auf, den dann der Mieter mittels Mietzahlungen tilgt. So kann man sich mit Immobilien als langfristiger Kapitalanlage ein solides Einkommen aufbauen und dabei noch Steuern sparen.
Die wichtigsten Strategien im Überblick
Jetzt, wo wir einen ersten Grobüberblick über die zwei wesentlichen Kategorien von Strategien haben, gehen wir etwas mehr ins Detail und sehen uns die verschiedenen Arten genau an.
1. Fixing-Up-Investment
Beim Fixing-Up-Investment kauft man Assets von geringem Nutzungslevel und bringt sie durch Aufwertung auf ein höheres Nutzungslevel. Dies geschieht meistens durch Nachsanierungen und Renovierungen. Möglich sind etwa die Neugestaltung des Eingangsbereichs, der Einbau energieeffizienter Heizungen und Beleuchtungen oder die Sanierung der Einheiten bei Mieterwechsel. Zum Beispiel kann ein veraltetes unvermietetes Bürogebäude auf einen modernen Standard gebracht werden – zum Beispiel durch den Einbau einer Klimaanlage – und anschließend wieder vermietet werden. Ein Fixing-Up-Investment entspricht am ehesten dem Investment eines klassischen Unternehmens.
2. Buy-and-Sell-Investment
Beim Buy-and-Sell-Investment kauft man Objekte günstig und verkauft sie ohne wesentliche Veränderung weiter. Die Verkäufer sind häufig Marktteilnehmer, die unter Druck oder Zwang stehen. Das kann etwa bei Zwangsversteigerungen, Streitigkeiten unter Erbengemeinschaften oder bei Bankenverwertungen der Fall sein.
Das Verdienstpotenzial ergibt sich nicht aus Änderungen am Objekt, sondern aus der gezielten Ansprache verschiedener Marktteilnehmer.
3. Buy-and-Hold-Investment
Beim klassischen Buy and Hold kauft man Objekte ein, die man langfristig hält. Dabei kalkuliert man nicht mit einer erwarteten Marktveränderung, sondern mit einer gleichmäßigen nachhaltigen Marktentwicklung
Im Zentrum steht dabei der Cashflow durch die regelmäßigen Mieteinnahmen. Der Mieter zahlt mit seiner Miete die Kreditzinsen und die Nebenkosten ab. Für den Investor bleibt ein Überschuss.
4. Fix-and-Flip-Investment
Bei dieser Strategie geht es darum, abgewohnte und renovierungsbedürftige Immobilien zu kaufen, aufzuwerten und schnell wieder zu verkaufen.
Dabei kann es sich zum Beispiel um Wohnungen oder Häuser handeln, die aufgrund des hohen Aufwands und des für die Renovierung erforderlichen Know-hows nicht mehr interessant für Privatkäufer sind.
Der Investor kauft die Immobilie zu vergleichsweise niedrigen Preisen und lässt sie zunächst professionell instand setzen. Dabei wird unter anderem die Technik überprüft und es werden Aufwertungsmaßnahmen eingeleitet. Dadurch wird der Wert der Immobilie deutlich gesteigert, was den Kaufpreis erhöht. Diese Strategie ist der Fixing-up Strategie sehr ähnlich – nur der Wiederverkauf steht vom Anfang an im Vordergrund.
5. Umnutzungsinvestment
Bei diesem Vorgehen handelt es sich um eine Variante der Cash-Today-Strategie. Dabei werden bereits gekaufte Objekte für einen neuen Nutzungszweck umgebaut, anschließend vermietet oder verkauft. So kann man etwa aus einem leerstehenden Ladengeschäft in einem Wohn- und Geschäftshaus eine neue Wohnung machen. Auch alte Fabrikräume erfreuen sich als Lofts immer größerer Beliebtheit. Ebenso ist der umgekehrte Weg zu beobachten. So werden etwa aus Altbauten Büros, Praxen oder Kanzleien.
Fazit
Das Wissen um die verschiedenen Strategien ermöglicht es dem Investor einerseits, in jeder Marktlage erfolgreiche Geschäfte abzuwickeln, andererseits aber auch, sich bei veränderter Marktlage flexibel anzupassen und die richtigen Schlüsse für seinen Bestand zu ziehen. Darüber hinaus erhöht sich die Anzahl der Verwertungsalternativen, wodurch die Wahrscheinlichkeit für ein profitables Geschäft erhöht und das Risiko minimiert wird.
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