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Als Immobilieninvestor hat man verschiedene Möglichkeiten, seine Anlagestrategie auszurichten. Ein zentraler Aspekt betrifft dabei das Risiko-Rendite-Profil, wobei je nach individueller Zielstellung sowohl statische als auch zyklische Ansätze mit jeweils unterschiedlichen Wertschöpfungsmaßnahmen zum Einsatz kommen.
Ausgangspunkt der Strategiewahl – das Risiko
Bewertet man den Erfolg eines Portfolios, tut man dies üblicherweise anhand einer Benchmark. Sieht man aber genauer hin, stellt man fest, dass eine Überschreitung der vorgegebenen Rendite allein noch nicht ausreichend ist, um von einem lohnenden Investment zu sprechen. Viel wichtiger ist es, das Risiko zu analysieren, das zur Erzielung der Rendite in Kauf genommen wurde. Um diesbezüglich belastbare Aussagen zu treffen, ist es wichtig, passende Kriterien für eine Investitionsentscheidung festzulegen. Hier sind vor allem die folgenden zu nennen:
- Erwartbare Eigenkapitalverzinsung
- Anteil des Fremdkapitals
- Größe des Fonds
- Art der Entscheidungsprozesse
- Diversifizierung nach typologischen und geografischen Gesichtspunkten
- Baulicher Zustand und Lebenszyklus
- Besitzstruktur
- Laufzeiten von Mietverträgen
- Vermietungsstand
Die genannten Kriterien beziehen sich dabei sowohl auf Einzelobjekte als auch auf ganze Portfolios. Mit ihrer Hilfe kann bewertet werden, ob Investitionen große Renditen bei hohem Risiko oder geringere Renditen bei moderatem Risiko versprechen. Je nachdem unterscheidet man zwischen Core-, Value-Add- und opportunistischen Strategien.
Core-Strategien – Sicherheit bei moderaten Renditeerwartungen
Mit einer Core-Strategie wählt man ein moderates Risikoprofil aus, bei dem der Return on Invest möglichst geringe Schwankungen aufweist. Vor allem institutionelle Anleger wie Pensionskassen, Versicherer und offene Immobilienfonds setzen auf diese Strategie. Der Fokus liegt hier klar auf der Absicherung von Vermögen. Die Renditen bewegen sich üblicherweise in einem Bereich von 1 bis 2 % über langfristigen Staatsanleihen.
Etwas höhere Renditen, aber auch ein etwas größeres Risiko gibt es bei der Core-Plus-Strategie. Hier liegen die Gewinne 3 – 4 % über langfristigen Staatsanleihen. Während bei der Bauqualität und Lage ähnliche Sicherheiten bestehen, werden Risiken bei der Neuvermietung auslaufender Mietflächen in Kauf genommen, wobei Werterhöhungspotenziale gehoben werden. Wie bei den konventionellen Core-Strategien ist der Anlagehorizont auch hier unbefristet. Eine weitere Gemeinsamkeit besteht darin, dass Bankfinanzierungen überhaupt nicht oder nur in einem sehr geringen Umfang eingesetzt werden. Hier werden maximal 50 % der Investitionskosten fremdfinanziert.
Value-Add-Strategien – stärkerer Fokus auf Rendite
Bei Value-Add-Strategien versucht man, Potenziale zu heben, die über die rein passive Vermögenssicherung hinausgehen. Dafür nimmt man auch höhere Risiken in Kauf. Anstatt wie bei sicherheitszentrierten Anlagekonzepten zu diversifizieren, konzentriert man sich hier auf einzelne Märkte bzw. Immobilientypen.
Eine Grundvoraussetzung hierfür ist ein ausgeprägtes Spezialistenwissen und eine genaue Kenntnis der Märkte. Nur so können Renditepotenziale gehoben und die Risiken korrekt kalkuliert werden.
Gehoben werden sie einerseits durch laufende Erträge und andererseits durch den Verkauf von Objekten. Die laufenden Erträge erwachsen dabei aus der bestehenden Vermietung, die durch den Einsatz von Fremdkapital ausgeweitet werden kann. Wertsteigerungen werden also zunächst durch die Nutzung von Fremdfinanzierungen erzielt. Wenn die Mietrendite höher ausfällt als die Zinskosten, erhöht sich die Verzinsung des Eigenkapitals beim Einsatz von Fremdkapital. Man spricht hierbei auch von einem Leverage-Effekt. Je nach Profil geht der Investor darüber hinaus Neuvermietungsrisiken ein, führt Mieterhöhungen durch und verkauft Objekte mit Gewinn. Zielrenditen liegen hier bei 15 bis 25 % pro Jahr.
Opportunistische Strategien – Investitionen mit hohem Risiko
Opportunistische Strategien zeichnen sich durch ihren starken Fokus auf kurze Anlagezeiträume und hohe Renditen bei erheblichem Risiko aus.
In der Regel liegt die Haltezeit hier bei 1 – 4 Jahren. Renditen werden durch eine physische Aufwertung des Objekts in Verbindung mit einer Steigerung des Vermietungsstandes erreicht. Besonders groß sind die Potenziale bei schlecht ausgestatteten Objekten, die sich in schlechten Lagen mit positiven Entwicklungsaussichten befinden. Da hierbei ein großes Risiko besteht, erwarten die Investoren deutlich höhere Renditen als bei den anderen Ansätzen. Das Hauptziel besteht bei opportunistischen Strategien im Verkauf des Objekts mit Gewinn. Hierfür sind in der Regel umfassende Sanierungsarbeiten erforderlich.
Die Bedeutung von Zyklen für die Investitionsstrategie
Der Immobilienmarkt zeichnet sich dadurch aus, dass er zyklischen Schwankungen unterworfen ist. Entsprechend wichtig ist es für Investoren, bei der Entwicklung ihrer Strategien darauf zu reagieren. Verbreitet sind hier vor allem folgende Ansätze.
Befreiung von Zyklusabhängigkeit:
- Vorbereitende Planung für Umnutzung und Umbau
- Erhöhung der Nutzungsflexibilität
- Verträge bei fremdvermieteten Flächen vorzeitig verlängern
Verkauf:
- In Zeiten eines boomenden Markts Veräußerung von Objekten
- Bei selbstgenutzten Objekten Sale-and-Lease-Back
Halten von Objekten:
- Rezession auf Markt für Bauleistungen hat günstigen Einfluss auf Umbaukosten
- Redevelopment
- Antizyklischer Ankauf von neuen Objekten
Welche Strategien im Einzelfall erfolgversprechend sind, hängt in erster Linie von der Gesamtzielstellung des Unternehmens und seiner Gesamtstrategie ab. Ist der Investor offensiver ausgerichtet, wird er die Chance nutzen wollen, von Marktein- und -austritten zu profitieren – vor allem durch gezielte An- und Verkäufe.
Eher traditionell ausgestellte Investoren legen ihren Fokus nicht auf die Ausnutzung von Marktverschiebungen, sondern spezialisieren sich auf Immobilien, die deutlich weniger sensibel auf Entwicklungen reagieren. Eine Strategie kann hier zum Beispiel in einem kategorischen Verzicht auf Spezialimmobilien bestehen. G
rundsätzlich ist zu beobachten, dass sich Strategien tendenziell von einem langfristigen hin zu einem mittel- bis kurzfristigen Zeithorizont verschieben, sowohl im Core- als auch im Value-Add- und opportunistischen Segment.
Es zeigt sich, dass die verschiedenen Arten von Objekten innerhalb des Immobilienzyklus‘ mit unterschiedlicher Dynamik auf Entwicklungen reagieren. Mit kürzer werdender Laufzeit der Mietverhältnisse wächst der Einfluss veränderter Wirtschaftslagen. Hotels mit festen Übernachtungssätzen und Management-Verträgen spüren konjunkturelle Veränderungen in der Regel sehr schnell. Büroimmobilien mit Laufzeiten von durchschnittlich fünf Jahren hingegen werden erst spät von solchen Veränderungen erfasst. Für die Strategie ist es deshalb wichtig, welche Objekte in welcher Zyklusphase angekauft und verkauft werden.
Dabei ist zu beachten, dass die Schwankungen auf dem Vermietungsmarkt und dem Immobilien-Investmentmarkt üblicherweise nicht parallel verlaufen, sondern zeitlich versetzt. Das hängt vor allem damit zusammen, dass sich bestehende Mietverhältnisse je nach Struktur der Laufzeit nicht sofort an neue Marktsituationen anpassen können.
Die verschiedenen Wertschöpfungsstrategien
Eng mit der Investment-Strategie ist die Wertschöpfungsstrategie verbunden. Hier kommt es darauf an, ob der Investor während der Haltedauer eine aktive Wertschöpfung betreibt oder ob sich die Performance der Objekte aus der Struktur der Finanzierung ergeben soll (passive Strategie).
Auf der aktiven Seite spielen v
or allem das Performance Management und das Redevelopment eine Rolle. Auf der passiven Seite sind das Portfolio- und das Finanzmanagement zu nennen.
Performance-Management:
Hier optimiert man den Cashflow,
indem man auf Ebene der Investoren, des Portfolios und der Objekte nach Restrukturierungspotenzialen sucht. Ansatzpunkte sind hier etwa die Optimierung von steuerlichen Rahmenbedingungen, aber auch die Verbesserung der Flächeneffizienz, z. B. durch gebäudetechnische Umbaumaßnahmen.
Redevelopment:
Hierbei fokussiert man sich auf die Ausschöpfung der bestmöglichen Nutzung des Grundstücks. Ansatzpunkte sind hier die Wahl des richtigen Zeitpunkts von Entwicklungsaktivitäten und die Nutzungsumwidmung.
Portfolio-Management:
Im Mittelpunkt des Portfolio-Managements steht die Erzielung von Skaleneffekten. Hier kommt es vor allem auf das Timing und die Auswahl des richtigen Exit-Vehikels an (Einzelner Verkauf, Auflegen eines Fonds, IPO …).
Finanzmanagement:
Beim Finanzmanagement geht es darum, den Verschuldungsgrad und die Bedingungen für die Finanzierung optimal zu gestalten. Wichtige Größen sind hier der Umfang des Fremdkapitalanteils und die Finanzierungsbedingungen. Dabei soll ein möglichst gutes Verhältnis von Risiko zu Rendite erreicht werden.
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