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Im Anschluss an die Bestands- und Marktanalysen sowie an die Zieldefinitionen folgt für Bestandshalter die Auswahl eines geeigneten Exit-Vehikels. Hier eröffnet sich eine Vielzahl von Optionen, die sich vor allem in Hinblick auf die Kosten, den zeitlichen Aufwand und die erforderlichen personellen Ressourcen unterscheiden. Die wichtigsten Exit-Formen sehen wir uns im Folgenden etwas genauer an.
Sale-and-Lease-Back
Beim Sale-and-Lease-Back verkauft man das Objekt zum Verkehrswert an eine Leasinggesellschaft und mietet es umgehend wieder zurück. In der Regel beläuft sich die fest vereinbarte Laufzeit auf 10 bis 15 Jahre. Die Leasingrate setzt sich zusammen aus der Verzinsung des Fremdkapitals und einer Tilgung in Höhe der Abschreibung über die gesamte Laufzeit. Man kann also auch von einer Finanzierungsmiete sprechen, die von der Leasinggesellschaft individuell ausgestaltet wird. Ist die Mietzeit abgelaufen, kann der Leasingnehmer das Objekt zum festgelegten Preis zurückkaufen.
Das Verfahren bietet den Vorteil eines Liquiditätszuflusses, der durch den Verkauf entsteht. Gleichzeitig führt die Auslagerung der Immobilie zu einer Verkürzung der Bilanz und zu einer Freisetzung von Kapital, wodurch sich wiederum die Eigenkapitalquote verbessert. Da stille Reserven aufgedeckt werden, erhöhen sich allerdings die Steuern.
Bewirtschaftet werden die Immobilien in der Regel weiter durch den Leasingnehmer. Eine Alternative dazu ist das Property Outsourcing, wobei sämtliche Flächen- und Serviceleistungen extern übernommen werden.
Einzelverkäufe
Wird eine Immobilie oder ein Portfolio direkt verkauft, spricht man von einem Asset Deal. Hierbei trennt sich der Verkäufer vollständig von seinem Eigentum und den damit verbundenen Risiken. Von besonderer Bedeutung ist hier §6b EstG. Demnach kann der Verkäufer stille Reserven zur ertragssteuerlichen Optimierung des Verkaufsgewinns auf andere Wirtschaftsgüter zu übertragen. Zwar ergibt sich daraus keine endgültige Minderung der Steuerlast, allerdings profitiert man von erheblichen Barwertvorteilen, da die Gewinnbesteuerung in spätere Veranlagungszeiträume verschoben werden kann.
Eine Alternative zum direkten Asset Deal ist der Share Deal, bei dem nicht die Immobilie selbst, sondern Gesellschaftsanteile der Immobiliengesellschaft übertragen werden. Gegenüber einem Asset Deal besteht der Vorteil hier in einem geringeren organisatorischen Aufwand. Schließlich entfällt hier der grundbuchliche Verkauf. Außerdem können einzelne Investitionsteile unabhängig von der Struktur des Immobilienportfolios gestaltet werden.
Auf der anderen Seite geht mit einem Share Deal ein höherer Prüfungsaufwand einher. Dieser ist auf die Gesellschaftsrechte und -pflichten der Gesellschaft zurückzuführen, die vom Käufer übernommen wird. Es ist aber auch hervorzuheben, dass beim Verkauf von Gesellschaftsanteilen keine Umsatzsteuer anfällt und auch die Gewerbesteuer entfallen kann. Werden weniger als 95 % der Gesellschaftsanteile übertragen, fällt auch keine Grunderwerbsteuer an.
Grundsätzliche entscheiden sich Anleger mit Risikoaversion eher für den Asset Deal, da beim Share Deal aufgrund von Altlastenverbindlichkeiten ein größeres wirtschaftliches Risiko besteht.
Paketverkäufe
Der Verkauf von Portfolio-Beständen erfolgt über drei Arten von Investoren: strategische Investoren (Trade Sale), institutionelle Investoren und alle weiteren Finanzinvestoren (Secondary Sale).
Zu den strategischen Investoren zählen deutsche und internationale Investoren, die das Ziel einer geografischen Diversifikation verfolgen.
Die Klasse der institutionellen Investoren umfasst unter anderem Pensionsfonds, Versicherungen und Stiftungen. Bestandshalter können ihre Bestände dieser Investorengruppe anbieten, die damit zum Beispiel Pensionsansprüche und künftige Forderungen decken.
Im Bereich Secondary Sale sind zum Beispiel Opportunity Funds aktiv, die Wertsteigerungspotenziale aus kurzfristigen Weiterverkäufen generieren. Eigentümer gehen darauf ein, indem sie hier diejenigen Immobilien anbieten, bei denen noch Potenziale realisierbar sind.
Initial Public Offering
Als Initial Public Offering (IPO) bezeichnet man das erstmalige Anbieten von Aktien an der Börse. Hier besteht die Besonderheit darin, dass Primäremission und erstmalige öffentliche Börsenplatzierung zusammenfallen.
IPOs bieten den Vorteil, dass sich damit die Eigenkapitalbasis von Unternehmen verbessern lässt. Vor allem durch die zunehmende Umwandlung der Immobilie zur kapitalmarktfähigen Anlageklasse werden Börsengänge als Exit-Strategie immer wichtiger. Die größte Herausforderung besteht hier darin, die Einzigartigkeit und Nachhaltigkeit des Business Plans an Investoren zu kommunizieren und sie zu überzeugen.
Im Zuge der Expansion wechseln viele kleine Unternehmen ihre Rechtsform und werden zur Aktiengesellschaft. Große Unternehmen und Konzerne auf der anderen Seite trennen einzelne Teile aus dem Gesamtverbund und gründen selbstständige Aktiengesellschaften. Nach der Übertragung der Immobilien werden die Aktien dann an der Börse platziert. Im Rahmen einer Mischfinanzierung können Emissionserlöse sowohl den Alteigentümern als auch der neuen Aktiengesellschaft zufließen.
Fondsplatzierung
Bei Fonds unterscheidet man grundsätzlich zwischen offenen und geschlossenen Varianten. Die Grundidee besteht hier darin, Investitionsmöglichkeiten zu nutzen, die für einzelne Investoren zu riskant wären.
Wenn die zu veräußernden Immobilien den Vorgaben des Investmentgesetzes (InvG) genügen, kann ein offener Immobilienfonds gegründet werden. In diesem Fall geht das Immobiliensondervermögen an eine Kapitalanlagegesellschaft, die als nächstes einen Immobilienfonds auflegt. Indem Anteilsscheine an die Anleger ausgegeben werden, wird das Kapital eingesammelt, das für die Finanzierung des Immobilienerwerbs notwendig ist. Je nach Umständen kann eine Fremdfinanzierung bis zu einer Höhe von 50 % des Fondsvermögens genutzt werden.
Wie effektiv der Fonds letztlich ist, hängt einerseits von dem Immobilien- und Liquiditätsmanagement, andererseits aber auch von dem Verhalten der Anleger ab. Für Anleger ist auf kurze Sicht vor allem der Gesamtwert der Immobilienwerte ausschlaggebend und nicht so sehr die langfristige Strategie des Fondsmanagements. Es entsteht also eine mittelbare Abhängigkeit, da die Erlöse nicht von der Performance bestimmt wird, sondern von der Fondsgröße und den vereinbarten Gebühren. Problematisch ist das insofern, als ein schlecht gemanagtes Portfolio langfristig an Qualität abnehmen wird, sodass schließlich auch finanzielle Mittel abfließen.
Mit geschlossenen Fonds werden meistens große gewerbliche Projekte realisiert. Die Besonderheit ist hier, dass die Einzahlungen zur Finanzierung der Immobilie verwendet werden und danach nicht mehr entnommen werden können. Finanzielle Rückflüsse erhalten die in der Regel sehr gut situierten Investoren über die laufenden Einnahmen. Oft handelt es sich um langfristige Investments mit Laufzeiten von 10 bis 15 Jahren.
Securisation
Ein weiteres Exit-Vehikel im Bereich des Kapitalmarkts ist die Securisation (Verbriefung). Sie eignet sich bei Fremdkapitalfinanzierungen mit großem Volumen besser als die Konsortialfinanzierung. Hierbei macht man sich die Stärke des Kapitalmarkts als Liquiditätsquelle zunutze. Dies geschieht, indem die Assets an eine eigens zu diesem Zweck gegründete Zweckgesellschaft veräußert werden, die sie zu Refinanzierungszwecken wieder als Wertpapiere am Kapitalmarkt anbietet.
Eine Securisation ist auch dann sinnvoll, wenn Investoren kurzfristig Teile ihrer Bestände abstoßen möchten, aber keine Preisabschläge hinnehmen wollen, weil keine lukrativen Veräußerungsmöglichkeiten existieren.
Ein weiterer Vorteil der Securisation besteht darin, dass sich die Kapitalrentabilität des Emissärs verbessert, indem zum Beispiel bilanzwirksame Kreditgeschäfte in außerbilanzielle Provisionsgeschäfte umgewandelt werden. Vor allem aber ist die Möglichkeit hervorzuheben, finanzielle Risiken auf Anleger und Risikoübernehmer überzuwälzen, etwa in Folge von Kreditausfällen oder vertraglichen Verpflichtungen.
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