Wenn man eine Immobilie finanzieren will, stehen einem dabei verschiedene Möglichkeiten offen. Da jede davon ganz eigene Vor- und Nachteile aufweist, sollte vorab ausreichend Zeit für die Auswahl des passenden Finanzierungsmodells eingeplant werden. Die wichtigsten Faktoren sind dabei die finanziellen Rahmenbedingungen und der Zeitplan. In diesem Beitrag lernen Sie die wichtigsten Möglichkeiten kennen.
Das Annuitätendarlehen
Beschäftigt man sich mit dem Thema Immobilienfinanzierung, stößt man früher oder später auf das Annuitätendarlehen. Dabei handelt es sich um eine der verbreitetsten Methoden. Die Besonderheit besteht hierbei darin, dass sich die gleichbleibenden Raten aus einem variablen Zins- und Tilgungsanteil zusammensetzen. Während sich der Zinsanteil durch die mit jeder Zahlung verringerte Kreditschuld reduziert, steigt in gleichem Maße der Tilgungsanteil.
Der Zinssatz wird in der Regel für eine Sollzinsbindungsfrist von 5 bis 15 Jahren festgelegt. Der Kreditnehmer kann dabei weitgehend frei bestimmen, wie hoch die Rückzahlungshöhe sein soll. Gerade in Zeiten niedriger Zinsen sollte sie etwas höher ausfallen, da man auf diese Weise die Kreditlaufzeit verringern und die Planungssicherheit verbessern kann.
Das Annuitätendarlehen kommt vor allem für diejenigen Anleger infrage, denen Sicherheit wichtig ist. Hier können sie über die gesamte Zinsbindungsfrist mit festen Raten kalkulieren.
Vorteile:
Einer der wesentlichen Vorteile des Annuitätendarlehens ist die große Planungssicherheit. Hinzu kommen die schnelle Tilgung und die mit jedem Monat absinkende Zinsbelastung. Darüber hinaus ist eine sehr präzise und frühzeitige Planung der Anschlussfinanzierung möglich, da von vornherein klar ist, wie hoch die Restschuld ausfällt.
Nachteile:
Während der Zinsbindungsfrist ist keine Änderung der Vertragsdetails möglich. Will man über die gesamte Laufzeit flexibel bleiben, sollte man deshalb die Möglichkeit vereinbaren, Sondertilgungen zu tätigen. Je nach Kreditinstitut werden diese allerdings nur akzeptiert, wenn vom Kreditnehmer eine Vorfälligkeitsentschädigung übernommen wird.
Das variable Darlehen
Variable Darlehen werden vor allem bei der kurzfristigen Finanzierung von Immobilien in Anspruch genommen. Sie zeichnen sich dadurch aus, dass der Darlehensnehmer keine vorab festgelegten Sollzinsen zahlt. Stattdessen wird der Zinssatz regelmäßig an die aktuellen Marktzinsen angepasst.
Die Höhe der Zinsen richtet sich nach dem Euribor-Geldmarktzins (Euro Interbank Offered Rate). Dabei handelt es sich um den durchschnittlichen Zinssatz, zu dem die meisten europäischen Banken Anleihen anbieten. Der Euribor ist vom Leitzinssatz der Europäischen Zentralbank (EZB) abhängig. Entsprechend werden die Zinsen des variablen Zinssatzes alle drei bis sechs Monate angepasst.
Das variable Darlehen ist vor allem für Käufer und Bauherren geeignet, die eine gewisse Risikofreude mitbringen und über ein ausreichend großes finanzielles Polster verfügen, um auch plötzliche Zinssteigerungen kompensieren zu können. Gut eignen sich variable Darlehen etwa dann, wenn der Kreditnehmer kurz- bis mittelfristig mit einer größeren Geldsumme rechnet, etwa im Rahmen einer Erbschaft oder eines Hausverkaufs.
Vorteile:
Ein variables Darlehen ist vor allem dann vorteilhaft, wenn der Euribor fällt. In diesem Fall wird der Zinssatz bei der nächsten Anpassung günstiger. Außerdem ist es möglich, den Kredit mit einer drei- bis sechsmonatigen Frist zu kündigen, ohne dass dafür eine Vorfälligkeitsentscheidung anfällt. Darüber hinaus ist auch die Möglichkeit gegeben, zu langfristigen Festzinskonditionen zu wechseln. Das kann etwa dann sinnvoll sein, wenn die Zinsen auf ein niedriges Niveau absinken.
Nachteile:
Der Hauptnachteil beim variablen Darlehen ist die fehlende Vorhersehbarkeit. Man kann vorab nicht sagen, wie sich die Zinssätze während der Kreditlaufzeit verändern. Steigen sie, steigen auch die monatlichen Raten.
Der Bausparvertrag
Der Bausparvertrag stellt eine Kombination aus traditionellem Sparen und Immobiliendarlehen dar. Zunächst legt man dabei fest, welchen Betrag man pro Monat sparen will. Daraus ergibt sich die Bausparsumme.
In der ersten Phase zahlt der Bausparer monatlich den festgelegten Betrag ein und erhält darauf Zinsen. Sobald ein bestimmtes Sparziel erreicht ist (zum Beispiel 40 Prozent der Gesamtsumme), beginnt die Zuteilungsphase. Dabei erhält der Sparer Anspruch auf ein zinsgünstiges Bauspardarlehen in Höhe der restlichen Summe. Danach kann der gesamte Betrag in die Investition der Immobilie fließen.
Ein Bausparvertrag ist für diejenigen empfehlenswert, die sich möglichst günstig den Traum von den eigenen vier Wänden erfüllen wollen. Aufgrund seiner langen Laufzeit ist er jedoch eher nicht für kurzfristige Finanzierungsziele geeignet.
Vorteile:
Der Bausparvertrag zeichnet sich durch seine Sicherheit aus. Hier gibt es keinerlei Kursrisiken. Außerdem können Nutzer von staatlichen Förderungen profitieren und sind flexibel hinsichtlich des Verwendungszwecks.
Nachteile:
Nachteilig ist hervorzuheben, dass die Guthabenzinsen nicht so hoch sind wie bei anderen Anlageformen. Außerdem fallen vergleichsweise hohe Bearbeitungsgebühren an und die monatliche Belastung ist eher hoch.
Weitere Verfahren
Die Immobilienfinanzierung ist darüber hinaus noch mit zahlreichen weiteren Verfahren möglich. Wichtig sind hier vor allem die Lebensversicherung, die KfW-Förderung und die Vollfinanzierung.
Lebensversicherung:
Eine Lebensversicherung ist eine Kombination aus einem Baukredit und einer Kapital-Police. Dabei bezahlt der Käufer/Bauherr regelmäßig lediglich die Zinsen. Die komplette Rückzahlung des Darlehens erfolgt dann mit der Auszahlung der Versicherung.
KfW-Förderung:
Auch KfW-Förderungen sind lohnende Möglichkeiten zur Immobilienfinanzierung. Dabei werden alle Maßnahmen unterstützt, die zum energieeffizienten Bauen beitragen. Werden beispielsweise effiziente Heizwerttechnologien verbaut, profitiert man von günstigen Zinskonditionen. Der Kauf wird auch für Eigennutzer mit Darlehen in Höhe von bis zu 100.000 Euro zu einem niedrigen Zinssatz durch das KfW-Wohneigentumsprogramm (Nr. 124) unterstützt.
Vollfinanzierung:
Ist kein Eigenkapital vorhanden, kommt eine Vollfinanzierung infrage. Dabei übernimmt das Kreditinstitut auch den fehlenden Eigenkapitalanteil und finanziert je nach Bedarf auch Baunebenkosten. Dafür sind die Zinsen höher.
Eigenkapitalanteil und Zinsniveau
Der Fremdkapitalanteil, der von den Banken akzeptiert wird, ist von der Bonität des Darlehensnehmers abhängig. Ein im Ausland lebender Darlehensnehmer wird 40 bis 50 % Eigenkapital haben müssen. Ein Darlehensnehmer mit sehr guter Bonität kann bis zu 100 % plus Nebenkosten finanzieren. Das Zinsniveau wird aber höher sein, als es mit 20 % Eigenkapitalanteil wäre. Und die Annuitäten werden höher sein (höhere Zinsen und mehr Tilgung), deswegen muss jeder Darlehensnehmer für sich kalkulieren, welcher Eigenkapitalanteil für ihn Sinn macht.
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