Ein gutes Immobilieninvestment zeichnet sich dadurch aus, dass der Bestandhalter Möglichkeiten hat, das Objekt unter Wahrung seiner Gesamtstrategie und ohne Verlust wieder zu veräußern. Deshalb sollten entsprechende Optionen bereits vor dem Kauf geprüft werden. Worauf es bei der Exit-Planung ankommt, erklärt Immobilienspezialist Olivier Bourdais von Grizzly Investors in diesem Beitrag.
Immer auf den Fall der Fälle vorbereitet sein
Immobilien zählen zu den gefragtesten Asset-Klassen. Sie weisen eine ausgeprägte Wertstabilität auf und eröffnen facettenreiche Nutzungspotenziale. Je nach Marktlage bieten sie überdies zahlreiche Ansatzpunkte für Wertsteigerungen. Mit diesen Eigenschaften eignen sie sich besonders gut für langfristige Investments. Nichtsdestotrotz kann es unter bestimmten Bedingungen sinnvoll und notwendig sein, einzelne Objekte zu verkaufen. Grundsätzlich lassen sich hier drei Situationen unterscheiden:
- Der planmäßige Verkauf am Ende der Nutzungsdauer
- Der Gelegenheitsverkauf bei lukrativen Alternativen
- Der Verkauf bei Problemen
Für Portfolio-Manager spielen Zu- und Verkäufe vor allem in Hinblick auf die langfristige optimale Strukturierung des Portfolios unter Rendite- und Risiko-Gesichtspunkten eine Rolle. Doch auch darüber hinaus kommt es immer wieder zu unvorhergesehenen Situationen, die kurzfristige Verkäufe notwendig machen. Auch steuerliche Optimierungen im bestandhaltenden Unternehmen, plötzliche Liquiditätsbedarfe und gekündigte Darlehen sind hier zu nennen.
Damit man in solchen Situationen nicht unter Wert verkaufen muss, ist es wichtig, sich bereits in der Investitionsphase mit der Frage zu beschäftigen, wie, wann und ob überhaupt ein Verkauf möglich ist. Auf dieser Grundlage entwickelt man verschiedene Szenarien. Das hat den Vorteil, dass man im Bedarfsfall deutlich flexibler ist.
Der beste Exit-Zeitpunkt
Die Bestimmung des optimalen Verkaufszeitpunkts stellt einen zentralen Bestandteil der Exit-Phase dar. Maßgebliche Entscheidungskriterien wirken hier einerseits von außerhalb (exogene Faktoren), andererseits auch innerhalb des Investitionszusammenhangs (endogene Faktoren).
Exogene Faktoren:
Exogene Faktoren zeichnen sich dadurch aus, dass der Bestandhalter sie nicht beeinflussen oder verändern kann. Hier sind vor allem die aktuellen Entwicklungen auf dem Immobilien- und dem Kapitalmarkt zu nennen. Beim Immobilienmarkt geht es unter anderem um die Höhe der Zinsen, die von den Banken geforderten Eigenkapitalanteile, die Nachhaltigkeit von Vermietungsverhältnissen, aber auch um die infrastrukturelle und wirtschaftliche Entwicklung von Standorten sowie um staatliche Förderungen.
Beim Kapitalmarkt spielen die Kapitalkosten, alternative Anlagemöglichkeiten und Wechselkurse eine wichtige Rolle. Weitere Faktoren sind die Attraktivität von Börsengängen bei Immobilienunternehmen und die konjunkturelle Entwicklung.
Endogene Faktoren:
Wie ein Exit am besten gestaltet wird, hängt weiterhin von den spezifischen Zielsetzungen des Bestandhalters auf finanzieller, strategischer und operativer Ebene ab.
Auf finanzwirtschaftlicher Ebene sind zum Beispiel die Liquidität, die Bilanz und die Steuerlast von Bedeutung. So ist es vielleicht möglich, mit einem Verkauf einen kurzfristigen Zufluss an Liquidität zu erzielen, dafür muss man aber auch Buchverluste akzeptieren. Auf der anderen Seite können durch Verwertungen stille Reserven gehoben werden. Hohe Buchgewinne erhöhen auf der anderen Seite die Steuerlast. Insofern ist es hier von Bedeutung, ein gutes Gleichgewicht zu finden.
Unter dem Gesichtspunkt der strategischen Ziele geht es um die Frage, wie die Wertschöpfung maximiert werden kann und wie sich Portfolios möglichst divers, flexibel und sicher gestalten lassen. Konkurrierende Aspekte sind hier etwa der Erhalt von Verfügungsrechten und die Freisetzung von Kapital.
Verschiedene Arten von Exit-Strategien
Je nach Zielsetzung haben Eigentümer die Wahl zwischen verschiedenen Exit-Strategien. Bestandshalter etwa wählen die Exit-Strategie bzw. den Ausstiegszeitpunkt nach der Phase des Immobilienlebenszyklus‘. Wenn z. B. die Erträge aus der Vermietung nicht mehr reichen, um die Gesamtkosten zu decken, und wenn eine Sanierung unrentabel wäre, ist dies ein guter Zeitpunkt für einen Exit. Liegen die Kosten für eine Sanierung über den Abriss- bzw. Neubaukosten, ist ein Abriss notwendig. So kann das Grundstück wieder bebaut oder später wieder gewinnbringend veräußert werden. Ein Verkauf auf der anderen Seite setzt Kapital frei, das zur Modernisierung des Bestandes oder zur Ablösung von Verbindlichkeiten genutzt werden kann.
Im Vergleich dazu besteht das Verwertungsziel bei offenen Fonds in der Optimierung des Portfolios und im Ausgleich von Schwankungen in der Liquidität. So kann zum Beispiel ein Verkauf von Büroimmobilien der Reduzierung eines Klumpenrisikos dienen. Auch können damit Vermietungsquoten angepasst werden.
Sind der eigene Bestand und der Markt analysiert und ist der ideale Exit-Zeitpunkt bestimmt, geht es an die Auswahl der Verwertungsform. Hier hat man unter anderem die Wahl zwischen Sale-and-Lease-Back, einer Veräußerung und einer Kapitalmarkt- oder Fondsplatzierung.
Sale-and-Lease-Back:
Bei der ersten Form verkauft man die Immobilie an eine Leasing-Gesellschaft und mietet sie sofort wieder zurück. In der Regel gibt es eine fest vereinbarte Vertragslaufzeit von 10 bis 15 Jahren. Die Leasingrate ist abhängig von der Fremdkapitalverzinsung und der Tilgung. Wenn die Mietzeit abgelaufen ist, kann das Objekt zum festgelegten Preis zurückgekauft werden. Vorteile bestehen hier in einem Zufluss an Liquidität, einer Verkürzung der Bilanz und einer Freisetzung von Kapital. Durch die Aufdeckung stiller Reserven erhöhen sich allerdings die Steuern.
Einzelveräußerung:
Einzelveräußerungen können als Asset- oder Share-Deal erfolgen. Bei einem Asset Deal verkauft man einzelne Immobilien oder ein ganzes Portfolio, wobei man sich vollständig von dem Eigentum und den damit verbundenen Risiken trennt. Bei einem Shard Deal wird nicht die Immobilie an sich veräußert, sondern Gesellschaftsanteile der besitzenden Immobiliengesellschaft. Ein wesentlicher Vorteil besteht hier darin, dass der Regelungsaufwand aufgrund des entfallenden Grundbucheintrags deutlich niedriger ist. Ein weiterer Vorteil besteht darin, dass die zu veräußernden Teile in ihrer Größe und Struktur individuell angepasst werden können.
Kapitalmarktplatzierung:
Kommen Sale-and-Lease-Back und Einzelveräußerung nicht infrage, sind auch Börsengänge und Fondseinführungen möglich.
Mit einem Börsengang kann man seine Eigenkapitalbasis verbessern. Da Immobilien immer relevanter als kapitalmarktorientierte Asset-Klasse werden, nimmt auch die Bedeutung von Börsengängen als Exit-Strategie zu. Die Herausforderung besteht hier darin, die Investoren von der Einzigartigkeit des Unternehmens und der Nachhaltigkeit des Business-Plans zu überzeugen. Börsengänge werden häufig im Rahmen der Expansionspolitik genutzt und auch Großunternehmen lösen häufig Geschäftsfelder aus ihrem bestehenden Unternehmensverbund heraus und gründen selbstständige Immobilien-Zweckgesellschaften.
Bei einem offenen Fonds überträgt der Eigentümer das Immobiliensondervermögen an eine Kapitalanlagegesellschaft, die im zweiten Schritt einen Fonds auflegt, der als Vehikel für den Exit fungiert. Indem Anteilsscheine an die Anleger ausgegeben werden, wird das Kapital generiert, das für die Finanzierung des Immobilienerwerbs notwendig ist. Von zentraler Bedeutung für den Fonds-Erfolg sind die Effektivität des Managements, aber auch das Anlegerverhalten.
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