In den vergangenen Jahrzehnten wurde in der Immobilienbranche nur selten über das Thema Nachhaltigkeit gesprochen. Mit den neuen gesetzlichen Vorgaben im Bereich Environmental Social Governance und einem wachsenden Bewusstsein für nachhaltigen Umweltschutz bei Mietern und Käufern hat sich dies zuletzt deutlich geändert. Führen Eigentümer heute keine Objekte mehr im Bestand, die den strenger werdenden Kriterien genügen, werden sie es bei der Vermarktung in Zukunft schwer haben. Für Asset Manager bedeutet das, dass sie künftig einen deutlich stärkeren Fokus auf Nachhaltigkeit legen müssen.
ESG und die steigende Bedeutung von Nachhaltigkeit in der Immobilienbranche
Unter der Abkürzung ESG (Environmental Social Governance) fasst man Konzepte zusammen, mit denen Unternehmen über das gesetzlich vorgeschriebene Maß hinaus zu mehr Nachhaltigkeit in den Bereichen Umwelt, Soziales und Unternehmensführung beitragen. Zur ökologischen Nachhaltigkeit etwa gehören Maßnahmen wie der Klimaschutz, die Schonung natürlicher Ressourcen und ein umfassendes Recycling. Unter sozialen Gesichtspunkten spielen beispielsweise die Gleichberechtigung im Unternehmen, die faire Entlohnung von Mitarbeitern und eine ausgeglichene Sozialstruktur in Mietobjekten eine Rolle.
Darüber hinaus gibt es noch eine Vielzahl weiterer Ansatzpunkte für Asset Manager, ESG-Konzepte in ihrem Unternehmen und in ihren Beständen umzusetzen. Und gerade diese Vielfalt stellte lange Zeit ein Problem dar. Es fehlten nämlich verbindliche Regelungen darüber, wann bestimmte Anforderungen an Nachhaltigkeit tatsächlich erfüllt waren. Unternehmen stand es frei, die Vorgaben nach eigenem Gutdünken auszulegen, was dazu führte, dass viele Maßnahmen eher einen Marketing-Charakter hatten als der Umwelt und den Menschen wirklich zu helfen.
Mit dem EU Sustainable Finance Action Plan der EU hat sich dies aber geändert. Hervorzuheben sind hier vor allem die Taxonomie- und Offenlegungsverordnung, in der zum ersten Mal verbindliche Kriterien aufgeführt wurden, die erfüllt sein müssen, damit ein Unternehmen sich als ESG-konform bezeichnen darf.
Auswirkungen der neuen EU-Regelungen auf die Arbeit von Asset Managern
Asset Manager sind in zunehmendem Maße gefragt, sich auf die neuen Präferenzen von Investoren einzustellen, die immer mehr Wert darauf legen, dass ihr Kapital in nachhaltige Anlageklassen fließt. Wichtige Aspekte sind dabei die Bekämpfung des Klimawandels und die Schaffung menschenwürdiger Arbeits- und Produktionsbedingungen. Darüber hinaus versprechen sich viele Investoren durch den Einsatz von nachhaltigen Anlagestrategien eine gesteigerte Performance ihres Portfolios und ein reduziertes Risiko.
Für Asset Manager gehen diese zusätzlichen Anforderungen sicherlich mit neuen Herausforderungen und einem größeren Aufwand einher. Dennoch sollte die neue Entwicklung nicht so sehr als reine Belastung, sondern vielmehr als Chance verstanden werden. Aktuelle Studien kommen etwa zu dem Schluss, dass ein großer Teil der Unternehmen noch ganz am Anfang der Umsetzung ihrer ESG-Strategie steht. Entsprechend groß sind die Potenziale für Nachhaltigkeitspioniere, sich Wettbewerbspotenziale nutzbar zu machen.
Möglichkeiten für eine nachhaltigere Portfolio-Gestaltung
Asset Manager haben vielfältige Möglichkeiten, die Erwartungen ihrer Investoren an ein nachhaltiges Asset Management zu erfüllen.
Bezogen auf Umweltschutz und Ressourcennutzung spielt vor allem die Verwendung von nachhaltigen Baumaterialien eine Rolle. Das können etwa Naturstein, Ziegel, Lehm und Reet sein. Hinzu kommen Technologien wie Photovoltaik und Geothermie. Große Potenziale eröffnen sie vor allem aus dem Grund, dass ihr Einsatz nicht auf Neubauten beschränkt ist, sondern dass auch Bestandsbauten damit aufgerüstet werden können. Weitere Ansatzpunkte sind effiziente Dämmungen, Gebäudeaufstockungen und Dachbegrünungen.
Geht es um den Sozialgedanken, spielt zum Beispiel die Mieterstruktur eine Rolle. Hier sind etwa Zinsspenden für soziale Zwecke, preisgünstige Sozialwohnungen, Umnutzungen als Seniorenwohnheime oder die Sicherstellung von öffentlichen Verkehrsanbindungen von Bedeutung.
Zu guter Letzt kann man dem Nachhaltigkeitsgedanken auch mit einer entsprechenden Unternehmensführung gerecht werden. Von Belang sind hier etwa die Auswahl der Investitionsstrategie (Buy and Hold vs. Fix and Flip) und das Risiko (Core vs. opportunistisches Segment).
Die Entwicklung von ESG in der Zukunft
Experten sind sich einig darin, dass das Thema ESG noch ganz am Anfang steht. Es ist erwartbar, dass in Zukunft weitere gesetzliche Vorgaben folgen, weshalb Asset Manager gefragt sind, proaktiv zu agieren. In diesem Zusammenhang ist davon auszugehen, dass sich der wirtschaftliche Druck auf die Immobilienbranche seitens der Investoren erhöhen wird. Deshalb kann davon ausgegangen werden, dass sich die Bedeutung des Themas Nachhaltigkeit im Asset Management weiter erhöhen wird.
Asset Manager, die bislang ohne Regulierung arbeiten, sollten deshalb spätestens jetzt Nachhaltigkeitsstrategien entwickeln und diese vertraglich umsetzen. Andernfalls drohen Wertverluste von Immobilienportfolios und eine eingeschränkte Vermarktbarkeit – sowohl bei Vermietung als auch bei Verkauf. Eine wichtige Voraussetzung für die Umsetzung von Nachhaltigkeitskonzepten besteht darin, dass in den Immobilienunternehmen ausreichend Ressourcen dafür bereitgestellt werden.
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