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Die angespannte Wohnraumsituation in Berlin ist seit Jahren ein drängendes Problem. Der Zustrom neuer Bewohner in die Stadt steigt kontinuierlich an, während die Neubautätigkeit auf einem niedrigen Niveau stagniert. In diesem Zusammenhang gewinnen alternative Lösungen zur Schaffung von neuem Wohnraum auf bestehender Bausubstanz an Bedeutung. Zwei davon sind der Dachgeschossausbau und die Geschossaufstockung.
Neubautätigkeit in der Hauptstadt unzureichend
Die Wohnraumsituation in Berlin bleibt prekär und die Diskrepanz zwischen der wachsenden Bevölkerung und der unzureichenden Neubautätigkeit ist unübersehbar. Hervorzuheben ist hier vor allem die Lücke zwischen den offiziellen Zahlen des Berliner Senats im Stadtentwicklungsplan Wohnen 2030 und der tatsächlichen Wohnungsnot. Während der Senat einen Bedarf von 194.000 neuen Wohnungen bis 2030 angibt, schätzen viele Experten den Bedarf auf bis zu 410.000 Wohnungen bis 2030. Dies verdeutlicht das erhebliche Ausmaß des Problems.
Eine der Hauptursachen für die Wohnraumknappheit in Berlin ist der Mangel an verfügbaren Baugrundstücken. Es gibt schlicht nicht genug Flächen, um den Bedarf an Neubauten zu decken. Das Schaffen von Bauland ist zwar durch Bauleitpläne möglich, erfordert jedoch in Berlin erfahrungsgemäß viel Zeit. Daher gewinnen alternative Maßnahmen zur Schaffung von Wohnraum auf bestehenden Gebäuden wie Dachgeschossausbauten und Geschossaufstockungen zunehmend an Bedeutung.
Wie funktionieren Dachgeschossausbauten und Geschossaufstockungen?
Dachgeschossausbauten und Geschossaufstockungen sind die Hauptansätze zur Schaffung von neuem Wohnraum auf bestehender Bausubstanz.
Dachgeschossausbau:
Viele Gebäude verfügen über ungenutzte Dachflächen, die entweder gar nicht oder nur als Abstellfläche dienen. In den meisten Fällen können diese Flächen in neue Wohnräume oder vollwertige Apartments umgewandelt werden. Dies erfordert oft den Einbau neuer Fenster, Gauben oder Loggien. Hierbei spielen Schallschutz, Brandschutz und Dachdämmung eine wichtige Rolle. Es müssen etwa brandhemmende Materialien verwendet und zwei Rettungswege pro Wohnung sichergestellt werden. Zudem müssen die Anforderungen der Energieeinsparverordnung EnEV berücksichtigt werden.
Geschossaufstockung:
Bei einer Geschossaufstockung wird eine völlig neue Etage auf ein bestehendes Gebäude aufgesetzt. Dies geht oft mit einem Dachgeschossausbau einher, was zu erheblich mehr Nutzfläche führt. Da es sich um einen bedeutenden Eingriff in die Statik des Gebäudes handelt, muss im Vorfeld mit einem Architekten geklärt werden, inwieweit die Maßnahmen durchführbar sind. Darüber hinaus müssen lokale Baugesetze und Bebauungspläne beachtet werden.
Dachgeschossaufstockungen bieten zahlreiche Vorteile. In Großstädten wie Berlin etwa gibt es viele Flachdächer, die für solche Projekte genutzt werden können. Supermärkte und andere Flachdachgebäude könnten beispielsweise in Wohnräume umgewandelt werden. Darüber hinaus können viele Arbeiten mit vorgefertigten Bauteilen schnell durchgeführt werden. Während der Bauphase bleiben die bestehenden Wohnungen oft bewohnbar.
Herausforderungen bei Ausbauten und Aufstockungen
Obwohl Dachgeschossausbauten und Geschossaufstockungen seit einiger Zeit als vergleichsweise umweltfreundliche und kosteneffiziente Möglichkeiten zur Entlastung des Wohnungsmarktes angesehen werden, werden ihre Potenziale noch nicht ausgeschöpft. Dies liegt hauptsächlich an rechtlichen und technischen Herausforderungen.
Ein Problem besteht darin, dass viele ausbaufähige Dachgeschosse in Altbauten aus der Gründerzeit stammen und überwiegend in Privatbesitz sind. Darüber hinaus gibt es Einschränkungen in Form von Stadtentwicklungs- und Bebauungsplänen, Brandschutzvorschriften und dem Denkmalschutz.
Die größte Hürde liegt jedoch oft in der Erlangung einer Baugenehmigung. Dies bedeutet nicht, dass jeder uneingeschränkt bauen sollte, wie er möchte. Dennoch könnten eine neue Baukultur und vernünftige Maßnahmen erhebliche Verbesserungen bewirken. Möglich wären beispielsweise die schnellere Erstellung von Bebauungsplänen, eine Anpassung der Abstandsflächenregelungen und die Reduzierung der Möglichkeiten zur Genehmigungsblockierung durch Mieter und Eigentümer.
Auf technischer Ebene ist die Aufstockung eines Gebäudes insbesondere aus statischer Sicht eine Herausforderung. Es muss sorgfältig geprüft werden, ob die bestehenden Mauern die zusätzliche Last tragen können. Weitere wichtige Aspekte sind die Barrierefreiheit und die Sicherstellung der Wasser- und Energieversorgung. Es besteht also zweifellos ein enormes Potenzial für den Ausbau von Dachgeschossen und die Aufstockung von Gebäuden, aber es sind erhebliche Anstrengungen erforderlich, um diese Möglichkeiten voll auszuschöpfen.
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