Möglichkeiten der Wohnraumschaffung

In Großstädten wie Berlin ist Wohnraum seit vielen Jahren knapp. Die Neubautätigkeit reicht nicht an den Bedarf heran und Bauflächen für neue Wohnbauprojekte sind rar. Deshalb spielen Möglichkeiten zur nachträglichen Verdichtung von Wohnraum eine entscheidende Rolle. Wir sehen uns im Folgenden die wichtigsten Verfahren an.

Der Dachausbau – neuer Wohnraum mit verhältnismäßigem Aufwand

Ein Dachausbau ist eine vergleichsweise unkomplizierte Möglichkeit, Wohnraum zu schaffen. Dabei greift man auf Flächen unter dem Dach zurück, die gar nicht oder lediglich als Abstellflächen genutzt werden. Möglich wird dies unter anderem durch den Einbau neuer Fenster, Loggien und Gauben sowie durch die Verlegung von Wasser- und Stromleitungen. Auf diese Weise lassen sich mit wenig Aufwand neue Wohnungen errichten.

Beim Ausbau von Dachgeschossen gibt es aber auch einige Herausforderungen. So müssen etwa der Schallschutz und der Brandschutz gewahrt werden. Dies geschieht zum Beispiel durch die Verwendung brandhemmender Baustoffe und das Offenhalten von wenigstens zwei Rettungswegen. Weiterhin müssen die Vorgaben der Energieeinsparverordnung berücksichtigt werden.

Die Geschossaufstockung – große Potenziale

Bei einer Geschossaufstockung baut man eine komplett neue oder mehrere Etagen auf ein Haus auf, sodass zusätzliche Wohnflächen entstehen. Da es sich bei den Maßnahmen um erhebliche Eingriffe in die Statik des Gebäudes handelt, muss vorab mit einem Architekten die Durchführbarkeit der Maßnahmen geklärt werden. Zu berücksichtigen sind weiterhin das örtliche Baurecht und ggf. Bebauungspläne.

Ein wesentlicher Vorteil des Verfahrens besteht darin, dass die Maßnahmen an vielen Stellen durchgeführt werden können. So gibt es beispielsweise in Berlin viele Flächen, auf denen neue Etagen aufgesetzt werden können, etwa auf Supermärkten. Weiterhin können die Arbeiten teilweise mit Fertigbauteilen und damit sehr schnell durchgeführt werden.

Umnutzung – neue Nutzungskonzepte für bestehende Bausubstanz

Eine weitere Möglichkeit zur Schaffung von Wohnraum ist die Umnutzung. Dabei baut man Gebäude, die ursprünglich nicht als Wohnraum konzipiert wurden, zu Wohnraum um. Das können etwa landwirtschaftliche Gebäude, Büros, aber auch Fabriken und Ställe sein, die zu Wohnlofts umgestaltet werden.

Am häufigsten kommt das Verfahren in Mischgebieten zum Einsatz. Vor allem in innerstädtischen Ballungsgebieten, wo Wohnraum erfahrungsgemäß knapp ist, lassen sich aus Büro- und Ladenflächen attraktive Wohnungen machen. So vermeidet man außerdem Leerstand. In reinen Gewerbegebieten werden Umnutzungskonzepte eher selten umgesetzt.

Wichtig ist dabei, die Voraussetzungen zu beachten. In den meisten Fällen ist eine Umnutzung technisch möglich. Baurechtlich kann es allerdings Einschränkungen geben. Das ist etwa dann der Fall, wenn es Bebauungspläne gibt, die in bestimmten Stadtbereichen explizit gewerbliche Räumlichkeiten vorsehen. Grundsätzlich muss der Bauherr eine Genehmigung der Nutzungsänderung beantragen. Das geschieht etwa bei der zuständigen Bauaufsichtsbehörde der Stadt oder der Gemeinde. Darüber hinaus müssen auch hier Faktoren wie Brand-, Wärme- und Schallschutz beachtet werden.

Überbauung – Schaffung von Wohnflächen in der Höhe

Auch Überbauungen sind eine Möglichkeit, Wohnraum über bereits genutzten Flächen zu schaffen. Dabei nutzt man ungenutzte Flächen wie zum Beispiel Parkplätze. Häufig besteht die Möglichkeit, darüber neue Wohnimmobilien mit Säulen- und Stützkonstruktionen zu schaffen. Vor allem in größeren deutschen Städten werden sie immer mehr als Flächenreserve erkannt. Auch bereits bestehende Parkhäuser können als Wohnflächen genutzt werden, etwa, indem die oberen Etagen abgetragen und durch Wohnraum ersetzt werden.

Vorteile des Verfahrens:

  • Die hohen Grundstückspreise, die den größten Teil der Baukosten ausmachen, können deutlich reduziert werden.
  • Es sind genügend Flächen vorhanden, da entsprechend der geltenden Landesbauordnungen oder kommunalen Stallplatzsatzungen je Wohneinheit eine bestimmte Zahl an Stellplätzen zur Verfügung gestellt werden muss.
  • Der Bau geht sehr schnell vonstatten, weil auf einem Fundament aus Betonstelzen Stockwerke in Holzsystembauweise aufgebracht werden können. Wände werden auf der Baustelle montiert und fertige Module einfach mit dem Kran aufgesetzt.